买了小区车位没过户遇查封能否排除执行？征和律所结合南充(2025)川13民终960号案例实务解读
法律问题
建设工程价款优先受偿权能否对抗小区业主已购买、符合法定条件的配套车位的权益？业主购买的车位因开发商债务被法院查封的，能否排除强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川13民终960号生效判决解答：建筑区划内规划用于停放汽车的车位属于住宅的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性，业主对该类车位享有的权益属于生存权范畴，权利位阶优先于建设工程价款优先受偿权这一财产性权利。若业主在法院查封前已签订合法有效的车位买卖合同、支付全部价款、合法占有车位且非因自身原因未办理过户登记的，其对车位享有的权益足以排除建设工程价款优先受偿权的强制执行。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十六条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
真实案例
南充某某置业有限公司开发了南充市顺庆区某某某花园小区，成都建工某某建筑工程有限公司因与该置业公司的建设工程施工合同纠纷，经法院生效判决确认对案涉小区工程折价或拍卖的价款在3000余万元限额内享有建设工程价款优先受偿权。因置业公司未履行债务，成都建工某某建筑工程有限公司申请强制执行，法院于2022年查封了置业公司名下包括案涉2个车位在内的多套房产、车位。
业主张某此前已在该小区购买住宅并长期居住，因家庭生活需要于2019年1月与置业公司签订车位订购协议，全款支付了2个车位的购买款，同日接收车位并开始缴纳物业服务费，后于2019年8月签订正式商品房买卖合同并办理网签备案，始终因开发商原因未办理产权过户登记。得知车位被查封后，张某向法院提出执行异议，法院裁定中止对案涉车位的执行。
成都建工某某建筑工程有限公司不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，主张其对案涉车位享有建设工程价款优先受偿权，有权执行案涉车位。一审、二审法院均认为，案涉车位是张某的居住配套设施，属于生存权益范畴，优先于建设工程价款优先受偿权，且张某的购买行为完全符合执行异议的法定要件，最终判决驳回成都建工某某建筑工程有限公司的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)川13民终960号
- 案由：申请执行人执行异议之诉
- 审理法院：四川省南充市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-25
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主购买小区车位时，务必留存好全部交易凭证：包括订购协议、正式买卖合同、付款转账记录、开发商出具的收款发票/收据、网签备案证明、车位交付手续、物业费/停车费缴纳记录等，上述证据是证明“查封前已签订合同、已支付价款、已合法占有”的核心依据，直接影响执行异议的成败。
- 购买车位后应及时督促开发商办理不动产权转移登记，避免因开发商负债导致车位被查封；若发现车位被查封，应第一时间向执行法院提出书面执行异议，同时主动提交自身系小区业主、车位为生活必需的相关证据，主张生存权益的优先性。
- 建设工程施工企业在行使建设工程价款优先受偿权时，需提前排查案涉项目的房屋、车位出售情况，已合法出售给业主且符合法定要件的住宅及配套车位大概率无法被执行，应及时调整执行方案，优先查找开发商的其他未售财产线索，保障自身债权实现。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。