商品房合同只写开发商承担水改费没写标准怎么办？征和律所结合咸宁(2025)鄂12民终1872号案例实务解读
法律问题
商品房买卖合同仅约定开发商承担水改费用但未明确改造标准的，开发商能否以成本超出签约时预期、施工存在安全隐患为由，拒绝按照国家规定的“一户一表、对接公共供水管网”标准履行水改义务？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鄂12民终1872号生效判决解答：
- 合法有效的商品房买卖合同对双方均具有法律约束力，开发商应当按照约定全面履行水改义务，不得单方拒绝履行或降低履行标准。
- 合同未明确水改标准的，应当适用国家强制性标准：根据《民法典》关于合同约定不明的履行规则，质量要求不明确的优先适用强制性国家标准，案涉水改应当符合《城镇供水价格管理办法》规定的“装表到户、计量到户、抄表到户、收费到户、服务到户”要求，即按一户一表直接对接城市公共供水管网的标准实施改造。
- 开发商提出的“成本超出签约预期”“施工有安全隐患”等抗辩无事实及法律依据：国家城镇供水强制标准具有普遍约束力，不因签约时间早而免除开发商按现行有效标准履行的义务；开发商主张施工存在安全隐患但未提交有效证据证明的，仅属于推诿责任的单方陈述，不应得到法院采信。
- 开发商作为败诉方，应当承担案件受理费、保全费等全部诉讼相关费用。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第一项：当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
- 《城镇供水价格管理办法》（国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部令第46号）第二十条：城镇供水应当装表到户、计量到户、抄表到户、收费到户、服务到户。
- 《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。
真实案例
基本事实
咸宁市博某天下小区由湖北某有限责任公司开发建设，共建成商品房568户，2012年建成后业主陆续入住。开发商与业主签订的《商品房买卖合同》附件仅约定“本项目的水改、电改、天然气改由开发商支付”，未明确水改的具体标准、履行期限。
2014年起，小区业主多次向住建、房产等主管部门反映，要求开发商完成水改，实现一户一表直接向供水企业缴费。2018年5月，在房管部门主持下，开发商与业主代表达成一致，开发商承诺2018年12月31日前完成水改到户，但此后未实际履行。2020年小区业主委员会成立后，又经多部门多次协调未果，遂诉至法院，要求开发商90日内完成水改到户并承担全部费用。
法院观点
法院认为：首先，案涉商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，合法有效，开发商未按约定履行水改义务构成违约，应当承担继续履行的责任。其次，合同未明确水改标准的，应当适用国家强制性标准，即按照《城镇供水价格管理办法》规定的“五到户”要求，完成一户一表改造并对接城市公共供水管网。最后，开发商提出的“成本超出签约预期”“施工有安全隐患”等抗辩，未提供有效证据证明，且无法律依据，不予采信；开发商作为败诉方，应当承担全部诉讼费用及保全费用。
裁判结果
一审法院判决湖北某有限责任公司于判决生效之日起90日内完成博某天下小区水改到户工作（按一户一表直接对接供水企业标准改造，并入咸宁市咸安区城市公共供水管网），承担全部水改费用，一审案件受理费、保全费共计27800元由湖北某有限责任公司负担；二审法院驳回开发商上诉，维持原判，二审案件受理费22800元由湖北某有限责任公司负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)鄂12民终1872号
- 案由：物权保护纠纷
- 审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房签订商品房买卖合同时，应当对水、电、气等配套设施的改造标准、履行期限、违约责任作出明确约定，不要仅笼统约定“由开发商承担费用”，避免后续产生争议。例如可明确约定“开发商应当于交房后6个月内完成一户一表改造，对接城市公共供水/供电/供气网络，承担全部改造费用，逾期按日支付总房款万分之一的违约金”。
- 业主、业委会主张开发商履行配套设施改造义务的，应当留存好相关证据：包括商品房买卖合同、沟通记录（微信、短信、邮件）、政府部门协调会纪要、投诉记录等，既可以证明开发商未履行义务的事实，也可以证明业主持续主张权利未超过诉讼时效。
- 开发商以“成本过高”“施工有安全隐患”为由拒绝履行合同义务的，需承担举证责任：没有充分有效的证据证明其主张的，该抗辩不会被法院采信。因此开发商在签订合同时应当充分预估配套设施建设、改造成本，避免后续因成本上涨违约。
- 诉讼中为防止开发商转移财产导致判决无法执行，业委会可在诉讼时同步申请财产保全，保全费用属于为维权支出的合理必要费用，最终由败诉方承担，业主方无需担心自行承担费用。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。