多数业主同意的租金减免对未表态业主有效吗？征和律所结合宁德(2025)闽09民终497号案例实务解读
法律问题
多人共同出租各自所有的独立物业时，经多数业主同意的租金减免约定，对未明确表态同意的个别业主是否具有法律约束力？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)闽09民终497号生效判决解答：若多名业主仅为联合出租物业，各自对自有物业享有独立所有权的，每个业主均有权自主处分自身的租金收益权益。租金减免属于减轻承租人付款义务、直接影响业主核心收益的重大事项，必须取得业主本人的明确同意（包括书面、口头明确认可，或出具授权委托他人代为决定）。
多数业主达成的减免合意，不能直接推定对未表态的少数业主产生效力，除非承租人能举证证明该业主明确知晓减免事宜，且以实际行为（如长期按减免标准收取租金且未提异议）表示接受，或是符合法律规定、当事人约定的默示同意情形。仅以“多数同意”“未明确反对”为由主张减免约定对全体业主有效，法院不予支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五条：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十条：行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。
- 《中华人民共和国民法典》第二百四十条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
真实案例
2013年12月，彭某等18位各自拥有独立物业产权的业主，共同将名下位于霞浦县的整栋物业出租给何某、王某、郑某三人，约定租赁期限12年，租金前三年保持不变，第四年起每年在上一年基础上上浮8%。后何某等三人合伙成立的霞浦县某店管理服务部（普通合伙）（以下简称“某店”）实际承受了该租赁合同的权利义务，直接向业主支付租金，租金由原审第三人刘某甲统一收取后按各业主的物业面积比例分发。
租赁期间，因高速路口修路、新冠疫情等因素影响，某店经营受到较大冲击，遂与多数业主协商减免部分租金，双方达成了口头减免约定，但彭某从未参与协商，也未明确表示同意该减免方案。2025年，彭某发现自己多年来未足额收到租金，此前误以为是刘某甲截留租金，核实后才得知系某店直接扣减了租金，遂诉至法院，要求某店支付欠付租金82748.9元及逾期付款违约金。
一审法院审理认为，多数业主的同意不能代表彭某的真实意思，但考虑到疫情、修路确实对某店经营造成重大影响，根据公平原则酌情减免1年租金（共计21700元），最终判决某店向彭某支付租金61048.9元，驳回彭某的其他诉讼请求。
某店不服一审判决，向福建省宁德市中级人民法院提起上诉，主张一审程序违法、其并非租赁合同相对方、租金减免已经多数业主同意应对全体业主有效等，请求撤销一审判决发回重审或改判。
二审法院审理认为：1. 一审中彭某已主动申请变更诉讼主体，将某店列为被告、刘某甲列为第三人，且电子送达程序符合法律规定，一审不存在程序违法；2. 结合何某三人系某店合伙人、某店直接支付租金、直接与业主协商减免事宜等事实，可认定某店已实际承受案涉租赁合同的权利义务，与彭某存在直接租赁合同关系；3. 18位业主的物业相互独立，各业主对自有物业享有完全处分权，租金减免属于对自身权益的重大处分，某店未举证证明彭某同意减免，故与其他业主达成的减免约定对彭某无约束力。因彭某未就一审判决提起上诉，二审仅审查某店的上诉请求，某店的全部上诉理由均不成立，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)闽09民终497号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：福建省宁德市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对承租方而言：若向多名业主共同承租物业，协商租金减免、租期调整、用途变更等重大合同事项时，务必逐一取得所有业主的明确同意，最好留存书面签字确认的材料；若有业主委托他人代签，必须要求提供书面授权委托书，明确授权范围，避免因无权代理导致约定无效，后续被追偿差额租金。不能仅凭“多数业主同意”就直接对全体业主扣减租金，否则可能构成违约。
- 对共同出租的业主而言：若委托其他业主或第三方代为协商租赁相关事宜，一定要出具明确的授权委托书，写明授权范围（如是否有权决定租金减免、调整租期等），避免自身权益被“代表”处分；如果发现实际收到的租金与合同约定不符，要及时向承租方提出书面异议并留存沟通证据，避免因长期沉默被法院认定为默示同意变更。
- 关于不可抗力/情势变更下的租金减免：如果承租方确实因疫情、政策调整、市政施工等因素导致经营困难，而业主不同意减免租金的，承租方可以通过起诉或仲裁的方式，以情势变更或公平原则为由请求法院酌情调整租金，但不能直接单方扣付租金，否则将承担违约责任。
- 诉讼权利提醒：民事诉讼遵循“不告不理”原则，若对一审判决结果不服，一定要在法定上诉期内（民事判决上诉期为15日）向上一级法院提起上诉，否则即使二审法院认为一审判决存在可调整的空间，也不会主动改判。本案中彭某虽对一审酌情减免1年租金的结果有异议，但未提起上诉，最终无法获得更高金额的支持，需特别注意上诉期限的重要性。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。