以房抵债的商品房买卖合同解除后能要求返还购房款吗？征和律所结合南昌(2025)赣01民终1937号案例实务解读
法律问题
以债权抵扣购房款的以房抵债模式下，商品房买卖合同解除后，买受人能否请求开发商返还等额购房款及资金占用利息？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)赣01民终1937号生效判决分析：以房抵债本质是债务清偿的特殊方式，而非直接消灭原债权债务关系，商品房买卖合同仅为抵债协议的履行载体，不能单独作为主张购房款返还的依据。具体规则如下：
- 若抵债房屋未完成过户登记、抵债协议未实际履行的，即使双方签订了商品房买卖合同，也不视为买受人已实际履行购房款支付义务，原债权债务仍由原始债权人向原始债务人主张；
- 商品房买卖合同解除后，买受人主张返还购房款的前提是已实际完成付款义务，仅以抵债协议主张已付款但未实际完成债务抵销的，无权要求开发商返还购房款；
- 债权转让不以支付对价为生效前提，但买受人需举证证明其已合法受让对应抵债债权，否则无权基于抵债协议向开发商主张任何款项权利。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条：债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十五条第一款：债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。
最新案例
基本事实
2022年10月，周某与南昌某甲置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定购买某项目住宅，总价款2224985元。同时，某甲公司、南昌某乙置业有限公司、核某某集团公司、周某四方签订《抵扣协议书》，约定周某为核某某集团指定购房人，以核某某集团对某乙置业公司的债权全额抵扣周某应付的购房款。后案涉房屋因某甲公司其他纠纷被法院查封，周某提出执行异议被驳回后，向法院起诉要求解除商品房买卖合同、某甲公司返还购房款并支付资金占用利息。一审判决解除双方合同，但驳回周某要求返款的诉讼请求，周某不服提起上诉。
争议焦点
以债权抵扣购房款的以房抵债模式下，商品房买卖合同解除后，周某能否要求某甲公司返还购房款及对应利息？
法院观点
法院审理认为：案涉《抵扣协议书》本质是以房抵债的债务清偿方式，商品房买卖合同仅为该协议的履行载体。案涉房屋未完成过户登记，抵债协议并未实际履行，某乙置业公司对核某某集团的债务仍然存在。周某未实际向某甲公司支付购房款，也无法举证证明其已合法受让核某某集团的对应债权，因此无权基于商品房买卖合同的解除要求某甲公司返还购房款。
裁判结果
2025年6月26日，江西省南昌市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
案号：(2025)赣01民终1937号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：江西省南昌市中级人民法院
裁判日期：2025-06-26
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：以房抵债是房产交易和债务清偿中常见的模式，但潜藏的法律风险较高，参与各方需注意以下事项：
- 签订抵债协议时需明确履行节点与核销规则：建议在协议中明确约定“商品房买卖合同完成网签备案、房屋过户登记至买受人名下后，对应金额的原债权债务正式归于消灭”，避免出现合同解除后权利悬空的问题。
- 指定购房人需留存完整权利凭证：若作为单位指定的代持购房人，需与所属单位签订书面的代持协议、债权转让协议，留存明确的授权文件，避免因主体资格问题导致维权受阻。
- 抵债房屋需尽快办理权利登记：以房抵债的买受人不享有消费者物权期待权，无法对抗普通债权人的强制执行，因此签订协议后应尽快督促开发商办理网签备案与预告登记，强化权利保障。
- 出现违约时优先选择主张原债权：若抵债房屋出现被查封、逾期交付等违约情形，买受人应第一时间联合原始债权人向原始债务人主张原债权，而非仅依据商品房买卖合同向开发商主张返款，大幅降低维权成本。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。