受物业断水断电胁迫签的物业服务合同有效吗？征和律所结合赣州(2025)赣07民终1459号案例实务解读
法律问题
物业服务企业以断水断电方式胁迫商户签订的含物业服务、运营管理费条款的招商合同是否有效？商户主张受胁迫签订合同但未在法定期限内行使撤销权，会产生什么法律后果？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)赣07民终1459号生效判决分析：首先，主张合同因受胁迫无效的当事人，需要承担举证责任，不仅要证明存在胁迫行为，还要证明胁迫行为发生在合同签订过程中、与签订合同存在直接因果关系，证据时间与签约时间不符的，无法得到法院支持。其次，受胁迫签订的合同并非法定无效合同，而是可撤销合同，受胁迫方享有撤销权，但该权利有法定除斥期间，受胁迫方需自胁迫行为终止之日起1年内行使撤销权，逾期未行使的，撤销权永久消灭，合同将被认定为合法有效，双方均需按合同约定履行义务。
本案中，商户提交的物业断水断电证据形成于签约后6个月，无法证明签约时存在胁迫，且未在法定期限内申请撤销合同，因此案涉招商合同合法有效，商户应当按约定支付运营管理费及物业费。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十条：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十二条第一款第二项：有下列情形之一的，撤销权消灭：（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
最新案例
基本事实
廖某英系章贡区某布艺窗帘经营部的经营者，2023年2月14日，廖某英及经营部与赣州市某某物业服务有限公司签订《居然之家招商合同（2021版）》，约定物业将金湾广场的摊位出租给廖某英经营，同时约定物业费标准为0.23元/天/㎡、运营管理费按阶段计收等内容。后廖某英及经营部主张签订合同时遭受物业断水断电胁迫，合同应属无效，且物业未提供对应运营管理服务，因此拒绝支付2023年7月1日之后的运营管理费及物业费，被物业公司起诉至法院。一审法院判决廖某英及经营部支付运营管理费15009.1元，廖某英方不服，向赣州市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
1. 案涉《居然之家招商合同（2021版）》是否因受胁迫而无效？2. 一审判决核算的运营管理费、物业费金额是否正确？
法院观点
法院经审理认为：第一，上诉人提交的断水断电相关证据形成于2023年8月，晚于合同签订时间2023年2月，不足以证明其在签订合同时遭受了胁迫；第二，即便签订合同时存在胁迫情形，案涉合同也属于可撤销合同而非无效合同，上诉人未在胁迫行为终止之日起1年内行使撤销权，撤销权已经消灭，案涉合同合法有效，双方应当按约履行费用支付义务；第三，结合二审中双方提交的付款凭证，一审判决核算的应付费用金额并无不当。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，廖某英、章贡区某布艺窗帘经营部应于判决生效之日起十日内向赣州市某某物业服务有限公司支付运营管理费15009.1元。
案例检索信息
- 案号：(2025)赣07民终1459号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：江西省赣州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 若遭遇物业服务企业以断水断电、限制经营等方式胁迫签订合同的，第一时间做好证据固定：及时拍摄现场视频、留存沟通录音/微信记录、向住建部门（房地产管理所）投诉并索要书面处理凭证，需特别注意证据的形成时间需与签约时间匹配，否则无法证明胁迫与签约存在因果关系，将承担举证不能的不利后果。
- 受胁迫签订的合同不属于法定无效合同，仅能申请撤销，且撤销权有1年的法定除斥期间，需自胁迫行为终止之日起1年内向人民法院或仲裁机构提出撤销申请，逾期未行使的，撤销权永久消灭，即使有证据证明受胁迫，也需要按合同约定履行义务。
- 物业服务企业不得通过断水断电的方式催交物业费，若遭遇物业违规断水断电的，可向住建部门投诉，也可在诉讼中以此为由抗辩物业主张的违约金、律师费等诉求，本案中法院正是因为物业存在断水断电的违规行为，未支持其主张的6000元律师费。
- 物业收取任何费用都需要有合同依据或法定依据，若物业擅自提高收费标准、收取无对应服务的费用，商户可以拒绝支付，但需保留物业未履行服务义务的相关证据，不要单纯以“不认可合同效力”为由拒付，避免承担不必要的违约责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。