买了已抵押的住宅二审才付清房款能排除银行强制执行吗？征和律所结合赣州(2025)赣07民终1526号案例实务解读
法律问题
商品房消费者购买已办理抵押登记的住宅，未按约定及时付清剩余房款，在二审诉讼阶段才缴清全部购房款的，能否排除抵押权人对房屋的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)赣07民终1526号生效判决分析：商品房消费者的物权期待权属于法律特殊保护的权益，符合法定条件时优先于抵押权人的担保物权。即便购房人存在未按约定支付剩余房款的情形，只要满足「在查封前签订合法有效房屋买卖合同、所购房屋为唯一居住用房、已付清全部购房款」三个核心要件，即便剩余房款是在二审阶段缴纳，也可依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定，排除抵押权人的强制执行。
需要特别注意的是，本案中购房人周某民签订认购协议时仅知晓案涉房屋此前的抵押登记，该笔抵押注销后，开发商在购房人不知情的情况下再次设立的抵押，不能对抗购房人在先的物权期待权，这也是二审法院改判的重要事实基础。
法律依据
1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2. 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条
商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
最新案例
基本事实
2016年周某民向江西某某实业有限公司购买住宅，因开发商工作人员失误交错房屋，双方就错误交房事宜协商后，于2018年2月12日签订《商品房认购协议》，约定周某民以158万元的总价购买实际交付的案涉24号住宅，周某民当日支付首期房款50万元，协议明确周某民知晓该房屋当时已办理抵押登记，约定2019年2月28日前解押并办理过户。
2018年8月案涉房屋此前的抵押登记注销后，江西某某实业有限公司未按约定为周某民办理过户，反而于2018年9月将案涉房屋再次抵押给江西某某农村商业银行股份有限公司，为关联公司的借款提供担保。后因借款人未按期还款，银行起诉取得胜诉判决后申请强制执行，一审法院于2024年2月查封案涉房屋并启动拍卖程序。
周某民提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，一审法院以周某民未付清剩余房款、自身存在过错为由，驳回其全部诉讼请求。周某民不服提起上诉，二审期间周某民将剩余108万元购房款全部缴至一审法院账户，经不动产登记机构查询，案涉房屋为周某民名下唯一居住用房。
争议焦点
周某民对案涉房屋是否享有足以排除银行强制执行的民事权益。
法院观点
二审法院认为：第一，周某民与开发商签订的《商品房认购协议》已具备商品房买卖合同的核心要件，签订时间早于房屋查封时间，属于合法有效的书面买卖合同；第二，案涉房屋为住宅，周某民已实际装修入住，且系其名下唯一住房，属于法律规定的商品房消费者；第三，周某民已在二审期间缴清全部购房款，未按原约定期限付款不可归责于周某民；第四，银行取得抵押权的时间晚于周某民签订认购协议、占有房屋的时间。综上，周某民的物权期待权优先于银行的抵押权，有权排除强制执行。
裁判结果
江西省赣州市中级人民法院于2025年6月26日作出（2025）赣07民终1526号终审判决：撤销江西省大余县人民法院（2024）赣0723民初1752号民事判决；停止对案涉住宅的强制执行；驳回周某民的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)赣07民终1526号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：江西省赣州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房前务必核实房屋最新权利状态：无论是购买新房还是存量房，不要仅凭开发商或卖家的口头承诺了解抵押情况，应自行到不动产登记中心查询最新的不动产登记簿信息，避免出现“刚解押又被抵押”的风险。
- 执行异议应尽早补足核心要件：商品房消费者提起执行异议之诉的，尽量在一审法庭辩论终结前付清全部购房款，本案因周某民在二审才缴清余款，导致一审败诉，不仅增加了诉讼成本，还拉长了维权周期。
- 谨慎签署认购协议，及时办理网签备案：仅签订认购协议存在较大法律风险，购房后应及时要求开发商办理网签备案手续，防止开发商一房二卖或擅自将房屋抵押给第三方。
- 执行异议之诉的诉请需符合法定范围：案外人执行异议之诉仅审查是否排除强制执行，要求确认抵押合同无效、办理房屋过户等诉请不属于本案审理范围，需另行提起诉讼主张，避免浪费诉讼费用。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。