租6年商铺提前退租当初免的1年租金要补吗？征和律所结合定西(2025)甘11民终481号案例实务解读
## 法律问题
租商铺约定了6年租期，房东给了1年免租期分摊到后续年份，结果承租人刚租了不到4年就提前退租，房东能不能要求承租人补足免租期对应的租金？
## 征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)甘11民终481号生效判决分析：免租期本质上是出租方基于长期租赁的预期，给予承租方的附条件租金优惠，其适用前提是承租方完整履行全部租期。如果承租人单方违约提前解除合同，导致出租方无法获得长期租赁的预期收益，免租期的优惠基础就不复存在，出租方有权要求承租人按照实际租赁期限折算补足免租期对应的租金。
具体到本案中，双方约定6年租期免1年租金（共40万），分摊到后5年每年减免8万，王某仅承租46个月就单方退租，法院最终支持了出租方要求补足12.1万元租金差额的请求。征和律所提示，即便合同没有明确约定提前退租需补足免租期租金，法院也会根据公平原则和违约事实，支持守约方的合理损失主张。
## 法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
4. 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
## 最新案例
### 基本事实
2020年9月，临洮某房屋租赁公司（以下简称租赁公司）委托员工张某丙与王某签订《房屋租赁合同》，约定王某承租租赁公司所有的1900㎡综合楼用于经营家具卖场，租期6年（2021年1月1日至2026年12月30日），年租金40万元。
后双方签订补充协议，约定6年租期内免除王某1年租金共计40万元，第一年租金全额缴纳，免租金额分摊到后5年，每年减免8万元（即后5年每年租金32万元）。
合同履行过程中，王某因经营亏损，于2024年8月提出不再承租，2024年11月8日将房屋腾空交还租赁公司，截至搬离时共计支付租金141.2万元。租赁公司认为王某提前退租构成违约，起诉要求赔偿经济损失64万元。
### 争议焦点
本案核心争议为：王某提前退租是否构成违约？出租方能否主张补足免租期对应的租金？此外还涉及租赁公司是否为适格原告、合同解除时间认定等问题。
### 法院观点
1. 主体资格方面：涉案房屋所有权人为租赁公司，签约人张某丙系该公司员工，租金实际由租赁公司收取，因此租赁公司是合同实际出租方，具备原告主体资格。
2. 违约认定方面：合同约定租期6年，王某在租期未满时单方提前终止履行，构成违约，应承担违约责任。
3. 损失计算方面：免租期是出租方基于6年长期租期给予的优惠，具有附条件性，王某单方违约导致合同提前解除，免租期的适用基础丧失。按王某实际承租46个月、年租金40万元计算，应付租金153.3万元，扣除已付141.2万元，差额12.1万元为出租方的实际损失，王某应予赔偿。同时合同已约定违约时固定装修归出租方所有，故王某以装修折抵损失的主张不成立。
### 裁判结果
一审法院判决王某于判决生效后10日内赔偿租赁公司经济损失12.1万元；二审法院驳回双方全部上诉，维持原判。
## 案例检索信息
- 案号：(2025)甘11民终481号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：甘肃省定西市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
## 征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
### 对出租方的建议
1. 签订长期租赁合同时，务必明确约定免租期的适用前提，例如“免租期仅在承租方完整履行全部租赁期限、无违约行为的情况下适用，若承租方提前退租或因承租方违约导致合同解除的，承租方需按照实际租期占总租期的比例补足免租期对应的租金”，从合同层面避免后续争议。
2. 建议在合同中明确提前解除合同的违约责任计算标准，例如约定具体违约金数额、预期利益损失的计算方式、房屋结构恢复费用的承担等，降低后续维权的举证难度。
3. 若委托员工代签合同，应出具书面授权委托书，或在合同中明确出租方为公司主体，避免产生主体资格争议。
### 对承租方的建议
1. 签订长期租赁合同前，要充分评估经营风险和履约能力，合理确定租赁期限，避免盲目签约后因无法履行承担高额违约成本。
2. 若确需提前退租，应尽量与出租方协商一致，签订书面解除协议，明确合同解除时间、费用结算、责任承担等内容，避免口头约定引发纠纷。
3. 不要误以为合同未约定提前退租的违约责任就无需担责，根据法律规定，违约方仍需赔偿守约方的实际损失，包括可得利益损失。
此外，征和律所补充说明：本案中关于合同解除时间的认定也具有参考意义——承租方搬离并交付房屋、出租方实际接收的，一般以交付之日为合同解除日。若出租方不认可承租方的单方解除行为，应在接收房屋时明确提出书面异议，避免因实际接收被认定为协商一致解除。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。