跟二房东签的租赁合同没到期，大房东有权要求我腾房付占用费吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终10672号案例实务解读
法律问题
次承租人基于合法转租取得房屋使用权后，若出租人与一手承租人的租赁合同解除，次承租人是否需要向出租人腾退房屋并支付逾期腾房占用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终10672号生效判决分析：首先，房屋所有权人对房屋享有的所有权属于对世权，可向任何无权占有人主张返还；次承租人基于转租合同享有的使用权属于合同相对权，仅能约束转租合同的相对方，无法对抗房屋所有权人的物权。当出租人与一手承租人的租赁合同解除后，一手承租人即丧失继续占有、转租房屋的权利基础，后续转租链条中的次承租人的占有也随之变为无权占有，即便次承租人的转租合同尚未到期，也需向所有权人腾退房屋。其次，次承租人在收到出租人主张权利的通知（如起诉材料、书面腾房通知等）后，即负有法定腾房义务，逾期不腾退的需按照原租赁合同租金标准支付房屋占用费。最后，次承租人因腾房产生的损失（如已预交的租金、装修损失等），可基于转租合同向与其签约的转租方另行主张权利，不得以此拒绝向出租人履行腾房、支付占用费的义务。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
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基本事实
周某是广州市海珠区涉案商铺的所有权人，其与张某签订房屋租赁合同将商铺整体出租给张某。后张某将商铺部分转租给谢某，谢某又征得张某同意后，于2022年8月将部分商铺转租给区某经营使用，双方约定租赁期限至2027年7月，区某按约向张某缴纳租金。2023年9月23日，周某与张某的租赁合同解除，张某与谢某的租赁合同也已在此前的另案生效判决中被确认于2023年7月31日解除。周某因无法收回商铺，起诉要求张某、谢某、区某、广州某有限公司腾退房屋并支付占用费，区某不服一审判决提起上诉，主张其租赁合同未到期，无需腾房也无需支付占用费。
争议焦点
1. 区某是否需拆除隔墙、腾空并向周某返还涉案房屋？2. 区某是否需向周某支付2024年8月18日起的房屋占用费？
法院观点
法院经审理认为：第一，周某作为房屋所有权人，其享有的所有权具有对世效力，区某基于转租合同享有的债权无法对抗周某的物权。周某与张某的租赁合同已解除，张某丧失承租权后，谢某、区某的后续转租均失去权利基础，区某属于无权占有，应当向周某返还房屋。第二，根据城镇房屋租赁合同司法解释的规定，次承租人负有腾房义务的，应当支付逾期腾房占有使用费。区某于2024年8月18日收到本案诉讼材料，自此负有腾房义务，应当对该日期之后的占用费承担连带责任。
裁判结果
广东省广州市中级人民法院于2025年6月24日作出(2025)粤01民终10672号终审判决：驳回上诉，维持原判，区某需与张某、谢某、广州某有限公司共同拆除隔墙、腾空返还涉案房屋，并对2024年8月18日起至实际腾房之日止的房屋占用费承担连带清偿责任。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终10672号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：无论是个人租房还是企业承租商铺，作为次承租人都应当提前做好风险防控，避免因上游租赁合同解除产生不必要的损失：
- 1. 签订转租合同前，务必核查一手承租人的转租权限，要求出租方出示产权人同意转租的书面证明，最好要求产权人在转租合同上签字确认，同时明确约定若上游租赁合同解除时，次承租人的损失赔偿责任主体与计算方式，降低维权成本。
- 2. 若收到产权人的腾房通知或法院诉讼材料，应及时固定证据，尽早腾退房屋，避免因逾期腾房产生额外的占用费；已经向转租方预交的租金、装修投入等损失，可收集相关证据后向转租方另案起诉主张赔偿，不得以此拒绝向产权人履行腾房义务。
- 3. 作为房屋产权人，若发现承租人擅自转租或承租人违约导致合同解除的，应及时向次承租人发送书面腾房通知并留存送达证据，从通知送达之日起即可向次承租人主张逾期腾房的占用费。
- 4. 诉讼过程中若有装修损失、租金返还等诉求，应在一审举证期限内提出反诉，若像本案中区某一样未在一审程序中提出，只能另行起诉，增加维权的时间成本。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。