房屋租赁合同无效后预付费用的资金占用利息该怎么算？征和律所结合广州(2025)粤01民终11845号案例实务解读
法律问题
城镇房屋因未取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效后，出租人返还承租人预付的保证金、租金等费用时，是否需要支付资金占用利息？利息起算时间和计算标准如何确定？集体经济组织以内部民主审批流程为由拖延退款的，能否免除利息支付责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终11845号生效判决解答：首先，租赁合同被认定无效后，出租人因合同取得的预付费用应当予以返还，出租人无合法依据占有承租人资金的行为，必然会给承租人造成资金占用损失，若出租人对合同无效及未及时返还款项存在过错，应当向承租人支付资金占用利息。其次，利息起算时间并非必须从判决生效之日起计算，若因出租人过错导致双方产生争议进入诉讼程序，法院可从案件受理之日起计算利息。此外，集体经济组织主张需履行内部三资管理、村民自治民主决策流程才能退款的，不属于免除资金占用利息的合法抗辩理由，该内部流程的时间成本不应由无过错的承租人承担。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
真实案例
2024年2月，苏某芬竞得广州市番禺区某村股份合作经济社（以下简称某村经济社）公开招租的商铺承租权，向某村经济社支付交易保证金10万元。2024年3月15日，双方签订《场地使用合同》，约定租期5年，苏某芬支付的10万元中73800元转为合同履约保证金，其余部分抵扣预付场地使用费、卫生费、物业测量费，合计预交费用86666元。合同同时载明，苏某芬已现场查看房屋，知晓房屋无相关产权证照。
合同签订后，苏某芬从原承租人口中得知案涉商铺屋面存在坍塌风险，随即要求某村经济社对房屋安全性进行鉴定，某村经济社仅对房屋进行了简单加固，未委托专业机构开展安全性鉴定。2024年6月，苏某芬自行委托有资质的鉴定机构对房屋进行危险性鉴定，结论为房屋属局部危险房（C级），建议停止使用。
因双方就退款事宜协商不成，苏某芬于2024年7月22日向法院提起诉讼。一审法院经审理认定，案涉商铺未取得建设工程规划许可证，《场地使用合同》属无效合同，判决某村经济社向苏某芬返还86666元并支付资金占用利息（以86666元为基数，自2024年7月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），另赔偿苏某芬鉴定费损失4000元。
某村经济社不服一审判决提起上诉，主张其不存在拖延退款的故意，利息应从判决生效之日起计算，且内部三资管理、村民民主决策流程导致退款周期长，不应承担利息。广州市中级人民法院二审认为，某村经济社未提供符合安全使用要求的租赁物，对合同无效及未及时返还款项存在过错，应承担苏某芬的资金占用损失，一审判决的利息标准及起算时间公平合理，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终11845号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 承租人承租城镇房屋前，除现场查看房屋现状外，务必核实房屋是否具备不动产权证或合法建设手续，避免因合同无效产生额外维权成本；若承租后发现房屋存在安全隐患，应第一时间向出租人发送书面通知要求整改，留存沟通记录，必要时委托有资质的第三方机构进行鉴定，切勿擅自搬离或拒付租金，避免被认定为违约。
2. 出租人出租房屋前应确保房屋符合安全使用标准、具备合法出租条件，否则不仅可能导致租赁合同无效，还需承担资金占用利息、承租人损失赔偿等责任；收到承租人的合理退款请求后，应及时处理，不得以内部审批流程为由恶意拖延，否则仍需承担拖延期间的资金占用成本。
3. 租赁合同被认定无效后，违约条款不再适用，承租人主张双倍返还保证金、违约金等诉请将难以得到支持，维权时应合理调整诉讼请求，避免产生不必要的诉讼成本。本案中苏某芬主张的双倍保证金差额、律师费均未获支持，也提示当事人起诉前应充分评估诉请的合法性，合理控制维权成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。