买集资房被要求额外付土地款才给办不动产权证合法吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终11920号案例实务解读

一、核心法律问题

集资房交易中，卖家主张仅转让房屋所有权、不转让土地使用权，要求买家额外支付土地使用权对价才协助办理房地一体不动产权证，该主张是否具有法律依据？

二、征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤01民终11920号生效判决分析： 首先，无论是商品房还是集资房，只要是国有建设用地上的房屋交易，均适用“房地一体”的法定原则——房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的建设用地使用权应当一并转让，该规定属于强制性法律规范，不以当事人的约定而排除适用，除非双方有明确、合法的特别约定对土地使用权的处分作出例外安排。 其次，本案中双方虽以“集资建房”名义进行交易，但实质为房屋买卖合同关系，双方签订的协议中并未约定土地使用权需单独计价支付，买家已全额付清购房款及办证费用，卖家无权要求买家额外支付土地使用权对价，有义务配合买家办理房地一体的不动产权证。 最后，对于不动产分散登记时期遗留的“房地分离”历史问题，行政主管部门也明确要求房屋与土地需保持权利主体一致，卖家以“未转让土地使用权”为由拒绝配合办证，既不符合法律规定，也不符合不动产登记的管理要求。

三、法律依据

• 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行，本案适用版本）第三十一条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
• 《中华人民共和国民法典》第三百五十六条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
• 《中华人民共和国民法典》第三百五十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
• 《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

四、最新案例

基本事实：徐某甲于1995年以出让方式取得广州市花都区176㎡国有土地使用权，后在该地块上集资建房。1996年徐某甲将案涉房屋出售给徐某乙，徐某乙陆续付清全部购房款及办证费用后，于1996年4月取得案涉房屋的所有权证，但案涉房屋占用范围内的土地使用权仍登记在徐某甲名下。后因需办理两证合一的不动产权证，徐某甲主张徐某乙仅购买了房屋、未支付土地使用权对价，拒绝协助办证，双方产生纠纷，徐某乙诉至法院。

争议焦点：1. 一审期间徐某乙未到庭是否构成无正当理由拒不到庭，应否按撤诉处理？2. 案涉集资房交易中，土地使用权是否应随房屋所有权一并转让，徐某甲要求徐某乙额外支付土地使用权对价是否合法？3. 本案案件受理费按财产案件计收是否符合规定？

法院观点：第一，一审程序并无不当，徐某乙未到庭系因身体不适，且二审期间提交了就诊病历佐证，不属于恶意拒不到庭的情形，一审未按撤诉处理符合法律规定。第二，双方实质为房屋买卖合同关系，案涉土地为出让性质的商住楼用地，适用房地一体的法定原则，房屋转让时土地使用权应当一并转让；双方签订的《集资建房协议》未约定土地使用权需单独计价，徐某甲要求额外支付土地对价无事实和法律依据。第三，本案争议涉及不动产财产权益，按财产案件计收受理费符合诉讼费用交纳的相关规定及司法实践。

裁判结果：广东省广州市中级人民法院二审判决驳回徐某甲的上诉，维持原判，责令徐某甲于判决发生法律效力之日起十五日内协助徐某乙办理案涉房屋的不动产权证，办证工本费由徐某乙自行承担。

五、案例检索信息

案号：(2025)粤01民终11920号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：广东省广州市中级人民法院
裁判日期：2025年6月26日

六、征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 购买集资房、房改房、回迁房等特殊性质房屋时，务必在交易合同中明确约定：交易总价款是否包含对应土地使用权的对价、卖家协助办理不动产权证的具体时限、逾期办证的违约责任，以及若需补缴土地出让金时的费用承担主体，避免后续出现“要办证先补费”的纠纷。 2. 若开庭前因生病、突发意外、不可抗力等情况无法按时到庭的，一定要至少提前1-2个工作日向法院提交书面的延期开庭申请，并附上病历、事故证明等相关佐证材料，同时留存好与法院沟通的记录，不要仅口头告知法官，避免被按撤诉处理或缺席判决，损害自身诉讼权利。 3. 对于不动产统一登记前遗留的“房、地分别登记在不同主体名下”的历史问题，房屋所有权人可凭合法有效的房屋所有权证、房屋交易凭证等材料，起诉要求土地使用权人配合办理房地一体的不动产权证，除非合同有明确约定，否则无需支付额外的土地对价。 4. 交易集资房前务必先核实土地性质：若土地为划拨性质，交易时可能需要补缴土地出让金，该部分费用建议提前协商并写入合同；若土地为出让性质，正常情况下无需再补缴土地出让金，卖家以此为由索要额外费用的，买家可拒绝并通过法律途径维权。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。