借名签物业合同被追讨70余万物业费，名义签约方要担责吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终12159号案例实务解读
法律问题
合作经营项目借用公司名义签订物业服务合同，合作方内部约定债务由实际经营人承担的，名义签约方是否需要向物业服务方支付欠缴的物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终12159号生效判决解答：首先，合同相对性是民商事合同纠纷的核心裁判原则，依法成立的合同仅对签约当事人具有法律约束力，除非法律另有规定，合同约定的义务仅由合同相对方承担。本案中，《幼儿园物业管理服务委托合同》的签约双方为名义签约方广州某某投资控股集团有限公司与物业服务提供方广州某某后勤服务管理有限公司，合同系双方真实意思表示，合法有效，对签约双方均具有约束力。其次，幼儿园股东之间的《合作协议》《股权转让补充协议》中关于“股权转让后幼儿园经营债务由实际股东承担，与名义签约方无关”的约定，属于合作方内部的权利义务安排，在未取得物业服务方明确书面同意的情况下，不产生对外约束外部债权人的效力，不能免除名义签约方的合同义务。第三，即便案涉物业费此前实际由幼儿园股东直接支付，也属于第三人代为履行债务的情形，在第三人不履行债务时，仍应由合同相对方即名义签约方承担违约责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十三条：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
真实案例
基本事实
2020年5月，广州某某投资控股集团有限公司（以下简称投资公司）作为名义签约方，与广州某某后勤服务管理有限公司（以下简称后勤公司）签订《幼儿园物业管理服务委托合同》，约定投资公司委托后勤公司为其承租的幼儿园场地提供物业服务，2021年1月起物业费标准为5万元/月，每两年递增5%，按季度支付，逾期缴费需按日2%支付滞纳金。案涉幼儿园实际由温某、叶某等四人合作经营，投资公司未实际参与幼儿园经营，也未收取任何经营收益。
2021年3月，原经营股东许某、林某将其持有的幼儿园25%股权转让给许某，各方签订《股权转让协议补充协议》，明确约定股权转让后幼儿园经营的所有权利义务由新股东及全体股东承担，与投资公司无关。2023年4月起，幼儿园新股东未再缴纳物业费，后勤公司多次催缴无果后，向法院起诉要求投资公司支付2023年4月起的欠缴物业费、滞纳金，并解除涉案物业服务合同。
法院观点
法院经审理认为：第一，涉案物业服务合同的签约相对方为投资公司与后勤公司，幼儿园内部的股权转让约定属于股东内部的责任划分，对外不产生约束力，投资公司作为合同相对方应当承担物业费支付义务，其要求追加实际经营股东为被告的主张无法律依据，不予支持。第二，投资公司长期欠缴物业费构成根本违约，后勤公司有权解除合同，合同自起诉状副本送达投资公司之日即2024年6月14日解除。第三，合同约定的日2%滞纳金标准过高，后勤公司未举证证明其实际损失，酌情将滞纳金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算。
裁判结果
一审法院判决：确认涉案《幼儿园物业管理服务委托合同》于2024年6月14日解除；投资公司于判决生效之日起三日内向后勤公司支付欠缴物业费734500元及按一年期LPR4倍计算的滞纳金；驳回后勤公司的其他诉讼请求。投资公司不服一审判决提起上诉，广州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终12159号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 谨慎出借企业或个人名义签订各类民商事合同：即使合作方内部约定了实际责任承担主体，该约定仅能约束合作方内部，不能对抗外部善意债权人，名义签约方需先向债权人承担责任后再向实际责任人追偿，不仅增加诉讼成本，还可能面临实际责任人无财产可供执行的风险。
- 确需借名签约的，应当事先取得债权人书面同意：若因项目需要必须借名签订合同，应当提前向债权人披露实际履行主体，并取得债权人出具的书面文件，明确约定合同权利义务由实际履行方承担，名义方不承担任何合同责任，避免后续被追责。
- 物业服务合同纠纷的举证规则：物业服务方主张已提供服务的，一般只需举证证明服务的持续性（如公共区域保洁、安保排班记录等）即可完成初步举证，抗辩服务未达标或未提供服务的一方，需要提交充分的反证（如服务缺失的照片、视频、沟通记录等），否则将承担举证不能的不利后果。
- 违约金过高可请求法院调低：合同约定的违约金标准超过实际损失30%的，一般会被认定为“过分高于造成的损失”，违约方可以请求法院予以调低，司法实践中民间借贷以外的合同纠纷，违约金上限通常参照一年期LPR的4倍调整，本案中约定的日2%滞纳金年利率高达730%，远高于法定上限，最终被调整符合裁判惯例。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。