不动产代持未及时过户能否排除强制执行？征和律所结合广州(2025)粤01民终21465号案例实务解读
法律问题
金钱债权执行中，隐名产权人以与登记权利人存在不动产代持或份额转让协议为由，主张排除对登记在他人名下不动产份额的强制执行，法院是否支持？执行标的被查封后作出的另案仲裁裁决，能否作为排除执行的合法依据？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终21465号生效判决分析： 第一，我国不动产物权变动实行登记生效主义，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才发生效力，代持、份额转让等仅约束协议双方的内部约定，不产生物权变动的效力，也不能对抗善意的申请执行人。 第二，根据执行异议复议的相关规定，金钱债权执行中，如果案外人据以主张权利的另案生效法律文书（包括判决书、仲裁裁决书等）是在执行标的被查封、扣押、冻结之后才作出的，人民法院不予支持其排除执行的主张。 第三，若隐名权利人在具备过户条件的情况下，长期怠于办理产权变更登记，且无法举证证明存在无法过户的合理客观事由，需自行承担物权未变动的商业风险与法律风险，无权以此排除债权人的强制执行。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
- 《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项：财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照比例分段累计交纳案件受理费。
最新案例
基本事实：闵某与黄某按份共有广州市越秀区三套房屋，黄某占17%产权份额。双方先后于2006年、2013年签订协议，约定黄某将其持有的17%份额全部转让给闵某，但始终未办理产权变更登记。2022年1月，因黄某拖欠朱某债务未清偿，广东省广州市白云区人民法院依法查封了登记在黄某名下的案涉17%房屋份额。2023年，闵某与黄某共同向玉林仲裁委员会申请仲裁，取得要求黄某配合办理份额过户的生效仲裁裁决后，闵某向法院提起案外人执行异议之诉，要求终止对案涉17%份额的执行措施。
争议焦点：1. 闵某对案涉17%房屋份额是否享有足以排除强制执行的民事权益？2. 一审法院按房屋总价值计算案件受理费是否正确？
法院观点：首先，案涉房屋的产权登记具有物权公示效力，闵某提交的出资凭证、内部转让协议均不足以推翻登记效力；案涉房屋早在2012年就已还清按揭贷款，具备办理过户的条件，但闵某直至2022年房屋被查封前长达十年的时间内未办理过户，其主张的“黄某长期在外地、契税缴纳有资金压力”等理由不构成合理抗辩，怠于行使权利的法律风险应自行承担。其次，闵某提交的仲裁裁决作出于案涉房屋被查封之后，依法不能作为排除执行的依据。最后，执行异议之诉的受理费应当按照原告诉请对应的财产价值计算，而非不动产总价值，一审法院计算标准有误，应予纠正。
裁判结果：广州市中级人民法院终审判决驳回闵某的全部上诉请求，维持一审关于驳回执行异议诉请的判项，同时将一审、二审案件受理费调整为21171.82元，均由闵某负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终21465号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 第一，不动产代持、借名买房的法律风险极高，原则上不建议采用该类方式持有房产。如确需签订代持协议，务必留存全部出资凭证、代持协议原件，待具备过户条件后第一时间办理产权变更登记，避免因代持人对外负债导致房产被执行的风险。如遇代持人涉诉房产被查封的情况，应尽快委托专业律师介入，评估维权可行性。 第二，切勿试图通过“查封后提起仲裁/诉讼获取生效文书”的方式规避执行，该类操作不仅无法达到排除执行的目的，若存在恶意串通、虚构债务的情形，还可能构成虚假诉讼、拒不执行判决裁定罪，面临刑事责任。 第三，提起财产类诉讼时，应当准确核算诉讼请求对应的标的额，以此为基数缴纳诉讼费用，避免因标的额计算错误多交不必要的诉讼成本。如您遇到执行异议、不动产代持相关的纠纷，可随时咨询征和律师事务所的专业诉讼律师，获取针对性的维权方案。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。