房东出租无报建自建房主张多项损失能获支持吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终3870号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证被认定无效后，出租人主张的多项财产损失能否得到法院支持？二审中新增的损失主张会被直接审理吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终3870号生效判决分析：
第一，出租人出租未取得建设工程规划许可证的房屋，双方签订的租赁合同依法无效，合同自始不具有法律约束力，出租人无权依据合同约定主张解除合同。
第二，租赁合同无效后，当事人主张对方赔偿损失的，必须对“损失实际存在”“损失与对方行为存在因果关系”两项事实承担举证责任，若未能提供证据或者证据不足，需承担举证不能的不利后果，相关损失主张不会被法院支持。
第三，对于在二审程序中新增的诉讼请求，除非对方当事人同意调解或同意由二审法院一并审理，否则二审法院不会直接处理，当事人需另行起诉主张权利。
第四，承租人擅自拆除已与房屋形成附合的装饰装修物（如本案中的院子大门）的，应当向出租人承担相应的赔偿责任，该赔偿款项可直接在出租人应退还的押金中抵扣。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 - 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。 - 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 - 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十六条
在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。
最新案例
基本事实
2023年4月1日，朱某与陈某、谭某签订《租屋合约书》，约定朱某将其位于广州从化的90平方米红砖铁棚屋出租给陈某、谭某用于经营电焊生意，月租金600元，押金1200元，租赁期间房屋维修由承租人负责。合同签订后，陈某、谭某依约支付了押金及租金。
合同履行过程中，双方因房屋使用、费用缴纳等问题多次产生矛盾，朱某多次报警未果后诉至一审法院，要求解除租赁合同、陈某谭某搬离房屋、支付拖欠的租金水电费及赔偿各项损失共计1510元。
一审法院经向规划部门核实，案涉房屋无规划报建及房屋登记信息，据此认定租赁合同无效。审理过程中，陈某、谭某于2024年12月5日搬离房屋，但因加建部分补偿问题未达成一致，直至2024年12月20日才交还房屋钥匙，且自行拆除了院子的大门。
争议焦点
朱某上诉主张的各项财产损失能否得到支持？
法院观点
1. 对于朱某主张的菠萝蜜树无法采摘损失、占用租赁物旁90平方米房屋损失、走地鸡丢失损失、胶桶压烂损失，因朱某未提交任何证据证明损失实际存在且系陈某、谭某的行为导致，法院不予支持。
2. 对于朱某在二审中新增的“后院铁门更换为玻璃门损失”“重装电线费用”两项诉讼请求，因陈某、谭某不同意调解也不同意由二审法院一并审理，法院依法不予处理，朱某可另行起诉主张。
3. 一审判决认定案涉租赁合同无效、承租人需支付房屋占用费及水电费、出租人扣除大门拆除损失后退还剩余押金，认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
裁判结果
广东省广州市中级人民法院于2025年6月23日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人朱某负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终3870号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 出租房屋前务必核实房屋合法性：无论是出租方还是承租方，签订租赁合同前都要核实房屋的不动产权证、建设工程规划许可证等合法手续，避免因房屋属于违法建筑导致合同无效。对于历史遗留的自建房，要尽量留存规划部门的审批文件、村委/居委的证明等材料，但需注意居委/村委的证明不能替代规划部门的审批文件，不能单独作为房屋合法的依据。
- 主张损失务必留存充分证据：租赁过程中如果产生财产损失，一定要及时留存证据，包括损失物品的购买凭证、损失发生时的照片/视频、与对方沟通损失的聊天记录/录音、第三方机构的定损报告等，避免因举证不能导致诉求被驳回。
- 新增诉讼请求尽量在一审提出：如果有新的诉讼请求，尽量在一审法庭辩论终结前提出，二审新增诉求若对方不同意一并审理的，只能另行起诉，会增加时间成本和诉讼成本。
- 装修加建需事先约定处理方式：承租人在租赁期间对房屋进行装修、加建的，一定要事先征得出租人的书面同意，并明确约定合同终止时装修、加建部分的处理方式。对于已与房屋形成附合的装饰装修物，承租人不得擅自拆除，否则可能需要承担赔偿责任。
- 合同无效后仍需支付房屋占用费：即使租赁合同被认定无效，承租人实际使用房屋的，仍需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，出租人也需退还已收取的押金，双方因合同无效产生的损失按照各自过错程度分担。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。