租客欠租提前退租，房东能全额没收租赁保证金吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终7388号案例实务解读
法律问题
租客拖欠租金提前退租，房东能否按照合同约定全额没收租赁保证金，同时主张未完成租期的违约金？如果租客进入破产程序，房东的债权该如何主张？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终7388号生效判决分析：并非租赁合同约定了“违约即全额没收保证金+支付未租期违约金”就一定能得到法院支持。根据我国民法典的违约金调整规则，法院有权以实际损失为基础，结合合同履行程度、当事人过错、剩余租期长短等因素，根据公平原则对违约金金额进行调整：如果约定的保证金叠加其他违约金过分高于房东的实际损失，法院会酌情予以调减。
此外，如果承租人在诉讼过程中进入破产清算程序，房东享有的债权将停止计算逾期违约金/利息，且需在破产程序中统一申报受偿，不得要求承租人单独清偿债务。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 《中华人民共和国企业破产法》第十六条：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。
- 《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款：附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。
最新案例
基本事实
正某有限公司（以下简称正某公司）将位于广州市天河区的商铺出租给广州菲某有限公司（以下简称菲某公司）用于经营。合同履行过程中，菲某公司自2022年6月起开始拖欠租金、推广费、签约服务费等费用，经催告仍未支付。正某公司遂向法院起诉，要求菲某公司支付拖欠的各项费用、按照合同约定全额没收租赁保证金677624.08元，并支付未完成租期租金10%的违约金17787.81元。
一审法院判决菲某公司支付拖欠的租金、推广费、服务费及相应逾期违约金，仅支持正某公司没收保证金237170.74元，剩余保证金用于抵扣欠费，同时驳回了正某公司关于未完成租期违约金的诉讼请求。正某公司不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。二审审理期间，法院于2025年3月18日裁定受理了对菲某公司的破产清算申请。
争议焦点
1. 正某公司是否有权全额没收案涉租赁保证金？
2. 菲某公司是否需要支付未完成租期的违约金？
3. 菲某公司进入破产程序后，案涉债务应当如何处理？
法院观点
法院认为，根据民法典关于违约金调整的规定，菲某公司撤场时距租赁合同剩余履行期限仅余2个月，正某公司未能提供充分证据证明其因菲某公司违约遭受的实际损失金额，一审法院基于公平原则酌情调整保证金没收金额、不予支持未完成租期违约金，合法合理。
关于破产相关问题，根据企业破产法规定，法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的清偿无效，附利息的债权自破产申请受理时停止计息，因此案涉逾期违约金应当计算至2025年3月18日破产受理之日止，正某公司享有的债权需在破产程序中统一受偿。
裁判结果
广州市中级人民法院作出终审判决：撤销一审判决，确认正某公司对菲某公司享有租金、推广费、签约服务费及相应逾期违约金（计算至2025年3月18日）的债权，同时正某公司有权没收租赁保证金237170.74元，驳回正某公司的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终7388号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订房屋租赁合同时，出租方应当合理设置租赁保证金及违约金条款，避免盲目约定“全额没收保证金+高额违约金”的叠加条款。实践中法院通常会将租赁保证金认定为违约金性质的款项，若约定金额过分高于实际损失（一般超过损失的30%会被认定为过高），大概率会被调整。建议结合空租期损失、重新招租成本、房屋维修费用等实际可能产生的损失，合理确定保证金比例。
- 若出现承租人违约的情况，出租方应当及时留存实际损失的相关证据，比如重新招租的中介合同及付费凭证、空租期的租金损失核算依据、房屋损坏维修的票据等，涉诉时可以作为主张实际损失的依据，争取更符合自身实际损失的判决结果。
- 如果发现承租人已经出现资不抵债、进入破产程序的情况，债权人应当及时向破产管理人申报债权，切勿私自接受承租人的个别清偿，否则该清偿行为会被认定为无效。同时要注意，逾期利息、违约金等附随债权仅能计算至破产申请受理之日，申报债权时需准确核算金额。
- 此外需要注意，若租赁合同中仅约定保证金“不予退还”，未明确约定保证金的性质及抵扣规则，法院可能会将其直接认定为违约保证金，与其他违约金款项统筹调整，因此建议在合同中明确约定保证金的用途、抵扣规则及违约责任的适用方式，减少争议。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。