新旧物业交接时已计入公摊的公共用房原物业要不要移交？征和律所结合广州(2025)粤01民终7567号案例实务解读
法律问题
新旧物业服务企业交接时，规划用途为公共配套、已计入业主公摊面积的房屋，原物业服务企业是否应当向新物业服务企业移交管理收益权并支付占有使用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终7567号生效判决分析：很多建成年代较早的小区，存在公共用房初始登记在开发商名下的历史遗留问题，但只要房屋规划为公共配套性质、面积已计入业主公摊的，就属于业主共有部分，原物业服务企业无权擅自占有使用。新物业服务企业经业主方（或代行业主职责的居委会）授权签订物业服务合同后，有权要求原物业移交该类房屋的管理、收益权，并主张占有期间的使用费用，占有费可按原物业实际收取的租金标准计算。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
- 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
- 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
- 《商品房销售管理办法》第十八条：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
最新案例
广州市黄埔区某某苑小区建成于上世纪80年代末，原由广州乙生态环境科技有限公司（以下简称乙公司）提供前期物业服务。2022年8月，小区所在地居委会组织业主投票，选聘广州甲物业管理有限公司（以下简称甲公司）为新物业服务企业，约定2022年9月1日起进场服务，小区公共产权收益由甲公司管理。
交接过程中，双方就43套原规划为活动室、值班室、电话间的房屋产生争议：甲公司认为该43套属于小区公共用房，乙公司仅移交6套，剩余37套对外出租收取租金，拒不移交。甲公司遂诉至法院，要求乙公司移交剩余房屋的管理收益权，并支付占有使用费。
一审法院以房屋初始登记在开发商名下、长期用作宿舍为由，驳回甲公司全部诉讼请求。甲公司上诉后，广州市中级人民法院二审查明，案涉43套房屋的面积已计入小区公摊面积，由全体业主承担了建设成本，属于业主共有部分；乙公司未举证证明其已合法变更房屋用途，应当向甲公司移交剩余37套房屋的管理收益权，并按其实际收取的每月12427.5元租金标准，支付2022年9月1日起至房屋全部交付之日止的占有使用费，最终改判支持甲公司的主要诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终7567号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 新旧物业交接时，不要仅以房屋初始登记判断权属，要重点核查房屋的规划用途、是否计入业主公摊：哪怕房屋登记在开发商名下，只要规划为公共配套、面积已计入公摊的，就属于业主共有，原物业无权占有。
- 签订物业交接协议时，要明确列明公共用房的位置、数量、移交时间、占用费计算标准，避免后续就公共用房移交产生争议时无据可依。
- 对于建设年代较早的老小区，若涉及公共用房权属争议，可向不动产登记部门调取楼盘的公摊计算档案，该档案是证明公共用房属于业主共有的核心证据。
- 若原物业服务企业擅自将业主共有的公共用房对外出租牟利，业主或新物业服务企业除了主张移交房屋、支付占有使用费外，还可要求将出租收益全额归入小区公共维修基金，用于小区公共设施维修。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。