房屋租赁合同到期部分腾退能不能扣减占有使用费？征和律所结合广州(2025)粤01民终7657号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同到期终止后，承租人仅腾退部分租赁场地，能否主张按已腾退面积的占比扣减对应期间的占有使用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终7657号生效判决解答：很多承租人在租赁合同到期后，可能因为分租的次承租人提前搬离，就以为可以不用再付这部分场地的占用费，但这种想法不符合司法实践的裁判标准。如果租赁合同约定的是整体租赁、按整体面积核算租金的，承租人就负有整体返还租赁物的法定义务，仅部分腾空场地、未与出租人办理正式的部分交接确认手续的，法院不会支持扣减对应面积的占有使用费。
本案中法院明确不予支持部分扣减主张的核心逻辑有三点：一是没有证据证明出租人已实际接收部分场地并办理了正式交接；二是案涉合同为整体出租，双方从未约定可分部分返还租赁物；三是部分腾退会导致出租人无法对场地进行整体利用，贬损出租人的收益权能，因此承租人未完成整体返还前，仍需支付全部租赁面积的占有使用费。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
真实案例
基本事实
乙公司是广州市荔湾区康王北路970号302铺（建筑面积985.45平方米）的产权人，2019年3月21日乙公司将案涉商铺整体出租给丙公司，租赁期限至2024年3月31日，最后一期月租金标准为56390元。后甲公司出具《承诺书》，明确承接案涉租赁合同项下丙公司的全部债务，成为案涉商铺的实际承租人。
租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，甲公司主张其分租的次承租人已于2024年8月30日腾空合计327.45平方米的场地并交还乙公司，因此起诉要求按已腾退面积的占比，扣减该部分场地2024年8月30日之后的占有使用费。乙公司仅认可案涉商铺于2024年11月1日完成整体交还，不认可部分腾退的主张。
法院观点
法院审理认为：首先，甲公司未提交充分证据证明双方已就327.45平方米场地办理了正式交接手续，乙公司也明确不认可已提前收回该部分场地；其次，案涉租赁合同约定为整体出租，双方从未约定可分部分返还租赁物，甲公司主张部分腾退扣减占有使用费没有合同依据；最后，出租人是按整体面积出租获取收益，部分场地收回后会影响整体出租利用，因此承租人负有整体返还租赁物的义务，未完成整体返还前应当支付全部面积的占有使用费。
裁判结果
一审法院判决甲公司向乙公司支付2024年4月1日至10月31日的占有使用费286330元及相应逾期支付租金的违约金；甲公司提起上诉后，广东省广州市中级人民法院于2025年6月24日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终7657号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于承租人而言，整体租赁的场地如需返还，一定要与出租人办理正式的整体交接手续，签署书面交接确认文件；如果确因分租等原因需要部分返还的，必须提前与出租人协商一致，签订书面的部分交接协议，明确已腾退面积、交接时间、占有使用费扣减标准等内容，否则仅次承租人自行搬离的，不能视为承租人已完成部分返还义务，仍需承担全部占有使用费。
- 对于出租人而言，如承租人要求部分返还场地，需综合考量部分场地收回后是否会影响剩余场地的整体出租、使用价值，如同意部分返还的，应当签订书面协议明确后续费用结算、剩余场地的返还时间、违约责任等内容，避免产生纠纷。
- 此外本案还涉及债务加入的认定规则：第三方单方出具承诺书明确承接原承租人全部合同债务的，法院会认定构成债务加入，需按原租赁合同的约定承担全部责任，因此第三方出具债务承诺前应当充分评估自身履约能力，避免承担不必要的法律风险。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。