租房合同约定“无欠租记录才可续租”逾期交租后补还算不算欠租？征和律所结合广州(2025)粤01民终9005号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同约定“租赁期内无欠租记录才可自动续租5年”，承租人存在逾期支付租金但事后已足额补齐的，是否属于“有欠租记录”？出租人能否以此为由拒绝续租、要求终止合同腾退房屋？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终9005号生效判决解答：对于租赁合同中“无欠租记录”的条款理解，应当按照合同所使用的词句、结合交易习惯及诚信原则综合判断。通常“欠租”指的是承租人无正当理由拒不支付租金，或拖欠租金后拒不结清的情形；若承租人仅存在逾期支付租金的瑕疵履行行为，但事后已足额补齐全部租金，且出租人在此前未就逾期行为提出过异议的，不属于合同约定的“欠租记录”范畴。
本案中双方约定的续租条件仅为“10年租期内无欠租记录+承租人要求续租”，该约定明确不存在歧义。出租人以承租人有逾期交租行为、物业属于国有资产需另行履行审批程序为由拒绝续租，既不符合合同约定，也不符合法律规定，因此两级法院均驳回了出租人的全部诉讼请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
真实案例
2013年12月，广州某甲工业有限公司（出租人，区属国有企业）与广州某乙商业管理有限公司（承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定租期10年（2013年12月1日至2023年11月30日）；同时明确约定，10年租赁期内承租人无欠租记录的，租约期满后承租人要求继续租赁的，租期自动顺延5年至2028年11月30日。
合同履行过程中，承租人存在多次逾期支付租金的情形，但均在事后足额补齐，10年租期届满前全部租金已结清，出租人未就逾期交租行为向承租人提出过书面异议或主张过违约责任。2023年租期届满后，出租人以承租人存在多次逾期交租属于“有欠租记录”、不符合续租条件，且案涉物业属于国有资产续租需履行评估、公开招租等国资审批程序为由，向法院起诉要求确认租赁合同于2023年12月1日终止、承租人腾退案涉物业并按市场评估标准支付占有使用费。
法院观点：法院经审理认为，案涉租赁合同约定的“无欠租记录”应指无拖欠租金未结清的情形，承租人虽有逾期交租行为但已全部补齐，不属于欠租情形，符合合同约定的续租条件；相关国资管理规定出台于案涉租赁合同签订之后，不能对抗双方此前的合法有效约定，出租人以此为由拒绝续租无事实及法律依据。
裁判结果：一审法院判决驳回出租人全部诉讼请求，广州市中级人民法院于2025年6月25日作出二审判决，驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终9005号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租赁合同签订时应当对续租条件、违约情形作出明确、无歧义的约定。若出租人希望将“逾期交租”作为排除承租人续租资格的条件，应当在合同中明确表述为“租赁期内无逾期支付租金记录”，避免因条款表述模糊产生争议。
- 国有企业出租物业的，应当在签订租赁合同时将国资管理相关要求（如续租需履行评估、招租、审批程序等）明确写入合同条款，否则后续以内部管理规定为由拒绝履行合同约定的，无法得到法院支持。
- 租赁履行过程中，若承租人存在逾期交租、违规使用物业等违约行为，出租人应当及时固定证据、发函主张权利，若长期未提出异议的，后续再以多年前的违约行为为由主张解除合同、拒绝续租的，大概率不会得到法院支持。
- 承租人应当严格按照合同约定的时间支付租金，即便因特殊情况需要逾期支付的，也应当提前与出租人协商并留存沟通记录，避免因逾期行为产生不必要的纠纷。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。