租赁合同解除后承租人自行改建能否按原约定付占有使用费？征和律所结合广州(2025)粤01民终9627号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同解除后，承租人主张其自行出资改建了租赁房屋、存在“房地分离”情况，要求按原合同约定的低价标准支付占有使用费，能否得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终9627号生效判决分析：
首先，已生效判决认定的合同性质具有既判力，如无相反证据足以推翻，法院不会重新认定合同性质。案涉《房屋代管协议》已被生效判决认定为不定期租赁合同，且于2021年7月1日解除，承租人在合同解除后继续占有房屋已无合法依据，应当支付占有使用费。
其次，承租人自行改建房屋属于租赁期间的使用方式，该行为不会改变房屋的权属归属，所谓“房地分离”的主张没有法律依据，不能作为降低占有使用费标准的合法理由。
最后，租赁合同解除后，原合同约定的租金标准不再适用，法院会参照同地段同类型房屋的市场租金参考价计算占有使用费，但仅对合法建设部分计算面积，违法加建部分不会纳入占有使用费的计算范围。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
最新案例
基本事实
何某荣作为广州市荔湾区某涉案房屋的管理人，于2010年与唐某签订《房屋代管协议》，约定唐某出资维修涉案危房，每月支付1000-1500元代管费，后续唐某出资对房屋进行了重建并实际使用。2021年广州市荔湾区人民法院作出生效判决，认定该《房屋代管协议》实质为不定期租赁合同，于2021年7月1日解除，但因当时房屋合法性未完全确认，未处理房屋返还及占有使用费问题。
2024年何某荣提起诉讼，要求唐某腾空交还房屋、按同地段市场租金标准支付占有使用费、返还垫付的水电费5万余元。一审法院判决唐某腾空房屋，按9267.53元/月标准支付占有使用费，返还水电费51038.15元。唐某不服提起上诉，主张双方签订协议的真实目的是房屋买卖、房屋存在“房地分离”情况、应按原协议约定的1000元/月标准支付占有使用费。
争议焦点
案涉房屋占有使用费的标准应当如何确定，唐某主张按1000元/月支付是否具有合法依据。
法院观点
法院生效判决已对《房屋代管协议》的性质作出认定，唐某未提交相反证据推翻该认定，其关于协议目的是房屋买卖的主张不予采信；唐某自行改建房屋属于承租房屋的使用方式，不会改变房屋权属，其主张的“房地分离”无法律依据；合同解除后唐某继续占有房屋无合法依据，一审法院参照同地段租金参考价，仅将合法建设部分面积纳入计算范围，确定的占有使用费标准符合法律规定及公平原则。
裁判结果
广东省广州市中级人民法院于2025年6月23日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6860元由唐某负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终9627号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 租赁双方如需对房屋进行改建、加建，务必事先签订书面协议，明确约定改建的审批责任、费用承担、合同解除后改建部分的补偿方式及归属，避免出现承租人投入大额建设资金却无法获得补偿，或出租人被认定需承担违建责任的风险。
2. 租赁合同解除后，无论双方是否存在其他争议，负有腾房义务的一方应当及时返还房屋，否则将持续产生占有使用费，还可能承担违约金、诉讼费、执行费等额外成本，情节严重的还可能被采取限制消费、纳入失信名单等惩戒措施。
3. 如对生效判决认定的事实有异议，应当在法定期限内申请再审，无法通过另案诉讼推翻生效判决的既判力；如存在房屋建设成本补偿、清退费用承担等诉求，应当在诉讼中及时提出反诉，未提出反诉的法院不会主动处理，需另行起诉主张权利。
4. 房屋占有使用期间产生的水电费、物业费等费用，实际由承租人产生的，出租人垫付后有权向承租人追偿，承租人可依据与次承租人的约定另行追偿，不能以此为由拒绝向出租人支付垫付费用。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。