一方出地一方出钱合作建房拿固定房屋算不算合伙？征和律所结合广州(2025)粤01民终9678号案例实务解读
法律问题
合作建房过程中，一方提供土地使用权、另一方全额出资建设，出地方仅收取固定数量的房屋、不承担经营亏损的，双方之间是否构成合伙关系？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终9678号生效判决分析：合伙关系的核心法律特征是“共享利益、共担风险”，缺少任何一个要件都不构成合法有效的合伙关系。如果合作建房协议中明确约定出地方仅获得固定数量的房屋，无需承担项目的经营风险、施工风险、对外债务等，哪怕双方存在分工配合，也不符合《民法典》规定的合伙合同构成要件，双方不成立合伙关系。
本案中吴某作为出地方，可获得的房屋是签订协议时就明确约定的固定房源，并非项目盈利后的盈余分配，也无需承担房屋建设、销售过程中的任何亏损，因此双方的合作模式本质是有偿转让部分土地使用权的对价支付约定，而非合伙。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十七条：合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。
- 《中华人民共和国民法典》第九百七十三条：合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
最新案例
基本事实：2020年曹某与吴某签订《合作建房协议》，约定吴某提供位于清远连山的集体土地，曹某全额出资建设13层电梯楼房；房屋建成后吴某固定分得2楼、3楼全层，12、13楼靠西面各1套，以及1楼杂物间1间，其余房屋全部归曹某所有；协议同时约定曹某承担房屋质量、施工安全的全部责任风险，吴某仅承担申报办证、用地纷争协调义务。后案涉房屋因非法占地被行政部门处罚，曹某起诉要求确认其与吴某存在合伙关系，一审法院判决驳回其全部诉请，曹某不服上诉至广州市中级人民法院。
争议焦点：曹某与吴某基于《合作建房协议》形成的法律关系是否属于合伙关系。
法院观点：个人合伙的核心要求是合伙人为共同经济目的共享利益、共担风险。本案中吴某作为提供土地的一方，可获得的房屋是签订协议时就已确定的固定数量，无需承担项目的任何经营风险，该合作模式完全不符合合伙关系的法定特征。曹某主张的分工配合、共同被行政处罚等情节，均不能作为认定合伙关系的依据。
裁判结果：广州市中级人民法院于2025年6月24日作出终审判决，驳回曹某的上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终9678号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-24
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 如果各方确有成立合伙的意愿，务必在合伙协议中明确约定共享盈余、共担亏损的具体比例和方式，不得约定“一方只拿固定收益、不承担任何风险”的条款，否则可能被认定为不构成合伙关系，无法主张合伙权利，也无需承担合伙债务。
- 合作建房前务必核查土地性质、依法办理规划、报建等审批手续，避免因违法占地、违法建设面临行政处罚，甚至房屋被强制拆除的重大损失。
- 行政处罚的责任主体与民事法律关系的认定属于不同法律范畴，不能仅以双方均被列为行政处罚对象，就直接推定双方存在合伙关系，民事法律关系的性质仍需结合协议约定、实际履行情况综合判断。
- 若要规避合作建房的法律风险，可优先选择土地使用权作价入股成立项目公司、签订合法有效的国有土地使用权联建合同等合规模式，提前由律师审核合作协议，避免法律关系不清引发纠纷。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。