房屋中介有服务瑕疵能拒付全部中介费吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终9765号案例实务解读
法律问题
房屋中介提供服务存在瑕疵时，委托人能否拒绝支付全部中介服务费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终9765号生效判决解答：中介合同的核心义务是促成合同成立，中介人只要完成核心服务义务、促成交易达成，即便存在一定服务瑕疵，委托人也无权拒付全部中介费，仅可根据瑕疵程度主张核减部分中介费用。
具体到本案中，广州市某中介公司已促成王某与买方签订房屋买卖合同，且案涉房屋最终完成过户登记，中介已履行核心中介义务，有权获得对应报酬。虽然中介存在未及时披露买方出差信息、未及时督促买方筹备首付款等服务瑕疵，但该瑕疵尚未达到根本违约或导致合同目的无法实现的程度，因此王某不能以此为由拒付全部中介费。法院根据瑕疵程度酌定核减50%的剩余中介费，既符合法律规定，也兼顾了双方的权利义务平衡。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十三条第一款：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
真实案例
基本事实
王某委托广州市某房产中介公司出售房屋，双方签订《佣金确认书》，约定中介服务费共计41500元。合同签订后，中介公司促成王某与买方签订《房屋买卖合同》，王某依约支付首期中介费20000元。后双方因过户时间延后产生争议：王某认为中介公司擅自变更约定的过户时间、隐瞒买方首付款不足等关键信息，存在重大过错及欺诈行为，拒绝支付剩余21500元中介费，并反诉要求中介公司退还已付中介费、支付惩罚性赔偿。中介公司遂向法院提起诉讼，要求王某支付剩余中介费及违约金、律师费。
法院观点
法院审理认为：第一，中介公司已促成房屋买卖合同成立，且案涉房屋最终完成不动产转移登记，中介已履行核心服务义务，有权依约主张中介报酬；第二，双方微信沟通中提及的“2024年1月10日左右”仅为预估过户时间，未形成具有法律约束力的明确约定，且过户时间受买方筹款、个人事务等多种因素影响，中介无法完全掌控，故王某主张中介存在重大过错依据不足；第三，中介公司在履约过程中确实存在未及时披露买方出差信息、未及时督促买方筹备首付款、内部沟通不畅等服务瑕疵，应相应核减中介费用；第四，现有证据仅能证明中介存在服务瑕疵，不足以认定其存在欺诈行为，且案涉交易已完成，合同目的已实现，王某要求解除合同、退还全部中介费及惩罚性赔偿无事实和法律依据。
裁判结果
一审法院判决王某向中介公司支付剩余中介费的50%即10750元，驳回双方其他诉讼请求。王某不服提起上诉，广东省广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终9765号
- 案由：中介合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于委托中介服务的当事人（售房/购房方）：一是要将中介服务的具体内容、关键时间节点（如过户、贷款办理时限）、未达标时的费用核减规则等明确写入书面中介合同或佣金确认书，避免仅以微信口头约定产生举证困难；二是若发现中介存在服务瑕疵，应及时留存沟通记录、履约瑕疵等证据，优先与中介协商核减对应费用，切勿直接拒付全部中介费，否则可能承担逾期付款的违约责任；三是注意区分“一般服务瑕疵”与“欺诈/重大过错”，只有中介故意隐瞒与交易有关的重要事实、提供虚假信息导致委托人利益受损的，才有权拒绝支付报酬并主张赔偿，普通服务瑕疵仅能主张核减部分费用。
- 对于中介机构：一是要严格履行如实告知义务，及时向委托人披露交易进度、交易方重要信息等内容，并妥善留存全部沟通记录，避免因举证不能承担不利后果；二是要明确向委托人告知自身服务边界，对于无法掌控的事项（如贷款审批时限、买方筹款进度）要提前作出说明，避免委托人产生不合理预期；三是若确实存在服务瑕疵，应主动与委托人协商解决方案，合理核减对应费用，减少纠纷升级的可能。
- 此外需要注意，中介合同的核心义务是促成合同成立，只要中介完成了核心义务，即便后续交易履行过程中出现非中介原因的问题，委托人也不能以此为由拒付全部中介费。若因中介未履行附随义务造成委托人损失的，委托人可另行主张赔偿，但不能直接抵扣全部中介费。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。