土地出租后承租方因无法报建拖欠租金，出租方能否主张全额租金？征和律所结合佛山(2025)粤06民终14427号案例实务解读

法律问题

出租集体工业用地时，出租人未完成供地手续导致承租人无法办理厂房报建手续，承租人拖欠租金的，出租人能否要求承租人按合同约定全额支付租金、违约金及律师费？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤06民终14427号生效判决分析：首先，若租赁合同明确约定租赁土地用于工业开发、承租人可搭建厂房，出租人作为土地权属人负有办理供地手续、确保租赁物具备合法开发基础条件的法定义务。如出租人未完成供地手续导致租赁土地无法满足工业开发的法定前置条件，属于履约瑕疵，承租人有权主张减免对应期间的租金。其次，因出租人履约瑕疵在先，承租人拒付租金具有合理抗辩事由，不属于恶意违约，出租人主张逾期付款违约金及维权支出的律师费的，法院不予支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

最新案例

基本事实

2022年7月佛山某甲股份合作经济社与陈某签订土地租赁合同，将规划为一类工业用地的案涉土地出租给陈某，约定月租金17343.27元，承租人可搭建生产设施需经审批，出租人配合提供证明材料。2023年4月双方签订补充协议，确认陈某承租土地用于投资建设厂房。后陈某申请报建时发现因某甲经济社未办理案涉土地供地手续，无法通过报建审批，陈某因此自2023年4月起拒付租金，某甲经济社起诉要求陈某支付全额租金38万余元、违约金4.8万余元及律师费1.8万元。

争议焦点

1. 案涉土地租金标准是否应调整；2. 陈某是否应支付违约金及律师费。

法院观点

某甲经济社作为土地权属人未完成供地手续，导致案涉土地无法满足工业开发的法定前置条件，履约存在瑕疵。结合土地用途受限的实际情况，2023年5月至2025年1月期间租金按合同约定标准的30%计算，同时因某甲经济社履约瑕疵在先，陈某拒付租金具有合理抗辩，无需支付违约金及律师费。

裁判结果

驳回某甲经济社上诉，维持原判，陈某仅需向某甲经济社支付截至2025年1月31日的租金126605.87元。

案例检索信息

案号：(2025)粤06民终14427号
案由：土地租赁合同纠纷
审理法院：广东省佛山市中级人民法院
裁判日期：2026年1月21日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，集体经营性建设用地出租前，出租人应当先行完成供地手续、取得不动产权属证明，确保租赁土地符合约定的用途要求，同时在合同中明确约定双方对于开发报建手续的办理义务分工，避免后续产生争议。第二，承租人承租工业用地前，应当核实土地的权属证明、供地手续是否齐全，明确约定出租人配合办理报建的义务及违约责任，避免因土地手续不全导致投资损失。第三，如因出租人履约瑕疵导致租赁物无法正常使用的，承租人应当留存好沟通记录、无法使用租赁物的相关证据，可依法行使先履行抗辩权拒付对应租金，同时可就自身损失向出租人主张赔偿。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。