【遇政府封路影响经营能否拒付租金、要回全部保证金？】征和律所结合佛山(2025)粤06民终14865号案例实务解读
法律问题
土地租赁合同履行过程中，因政府规划封路影响承租人经营的，承租人能否以此为由拒付租金，还要求出租人全额退还租赁保证金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤06民终14865号生效判决分析： 首先，政府封路属于行政规划行为，并非出租人的过错导致，只要出租人在封路后尽到了协助义务（比如开设新的通行路口），承租人仍可正常使用租赁土地的，就不能以封路为由完全拒付租金，但法院可根据封路对经营的实际影响程度，酌情调整租金标准。 其次，承租人长期拖欠租金达到合同约定的根本违约条件的，出租人有权按照合同约定没收保证金，但法院也会结合封路对承租人经营的实际影响，酌定调整保证金的没收比例，不一定完全按照合同约定全额没收。 第三，承租人主张出租人隐瞒道路规划构成欺诈、合同无效的，需举证证明出租人明知道路将封闭却故意隐瞒；同时承租人作为商事主体，承租前本身负有对租赁物周边环境、规划的谨慎调查义务，未做尽职调查就要自行承担相应的商业风险。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
最新案例
基本事实
2023年7月，周某与江某签订两份《土地使用权租赁合同》，约定周某将位于佛山某留用地A、B区出租给江某用于商业经营，江某需支付租赁保证金300000元，2024年9月至2025年8月期间月租金合计161351元。后双方协商从2024年3月起每月减免租金30000元，实际按126651元/月的标准履行。
2024年7月30日，案涉土地东面主路口因政府市政规划被永久封闭，江某认为封路导致客流量锐减、经营严重受损，在与周某协商未果后，从2024年9月开始拖欠租金及水电费。周某遂诉至法院，要求解除合同、没收全部300000元保证金、支付欠付租金及占用费等。一审判决合同解除，酌定没收210000元保证金，结合封路及后续停水停电的实际影响，酌情调整租金及占用费标准，双方均不服一审判决提起上诉。
争议焦点
- 案涉土地租赁合同是否合法有效？
- 江某能否以封路为由拒付租金，要求全额退还300000元保证金？
- 一审酌定的租金及占用费标准是否合理？
法院观点
第一，关于合同效力：案涉土地为国有建设用地，出租行为已得到土地所有权人某经济社的事后追认，不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，合同合法有效。江某主张周某隐瞒封路规划构成欺诈，但在案证据不足以证明周某明知道路将封闭却故意隐瞒，且江某作为商事主体，承租案涉土地用于商业经营前，本身负有对租赁物周边环境、规划的谨慎调查义务，未尽职调查导致的商业风险应自行承担。
第二，关于保证金与违约责任：江某长期拖欠租金已远超合同约定的28天根本违约期限，本应按合同约定全额没收保证金，但考虑到政府封路确实对江某的经营造成了一定负面影响，一审酌定没收210000元保证金、退还90000元符合公平原则，并无不当。
第三，关于租金标准：封路后周某已协助开设新的通行路口，案涉土地仍具备使用条件，结合封路对经营的影响程度、2025年3月起停水停电的实际情况，一审酌定2024年9月至2025年3月2日按原租金标准的70%计收租金、2025年3月3日起按原租金标准的40%计收占用费，符合案件实际情况，并无不当。
裁判结果
广东省佛山市中级人民法院于2026年1月22日作出(2025)粤06民终14865号终审判决：驳回周某、江某的全部上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤06民终14865号
- 案由：土地租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省佛山市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 针对出租方： 1. 出租土地、房屋用于经营的，应当主动将已知的周边规划、可能影响租赁物使用的重大事项如实告知承租人，留存好告知记录，避免后续被认定为欺诈导致合同被撤销或产生违约责任； 2. 承租人出现逾期交租情况时，要及时发函催告固定证据，采取停水停电等私力救济措施前，要确认合同有明确约定，且措施要符合法律规定，避免被认定为侵权反而要承担赔偿责任； 3. 履行合同过程中如果遇到政府规划等行政行为影响租赁物使用的，要积极采取措施降低对承租人的影响，比如协助开设新通道、协调相关部门解决问题，不仅能减少双方损失，后续主张违约责任时也能获得更全面的支持。 针对承租方： 1. 承租用于经营的土地、房屋前，一定要尽到谨慎调查义务，不仅要核查租赁物的权属、用途、是否具备经营条件，还要到规划部门核实租赁物及周边的近期规划、道路调整情况，必要时可以委托律师做尽职调查，避免投资后出现影响经营的重大变故，自行承担不必要的商业风险； 2. 如果履行合同过程中遇到政府封路、市政施工等影响经营的情况，要第一时间和出租人协商调整租金或租期，留存好经营受损的完整证据（比如营业收入对比、租户退租记录、损失凭证等），不要直接长期拒付全部租金，否则很容易被认定为根本违约，导致保证金被没收，反而得不偿失； 3. 合同解除或终止时，要及时搬离租赁物并书面通知出租人接收场地，留存好通知交接、搬离的证据，避免出租人拖延收场地还主张后续占用费，扩大自身损失。 另外需要注意：当事人主张租赁合同无效的，必须举证证明合同存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，仅仅违反控制性详细规划、或者转租未取得同意（事后所有权人追认的）都不会必然导致合同无效。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。