租赁合同无效后承租人能拒付占有使用费吗？征和律所结合佛山(2025)粤06民终5762号案例实务解读

法律问题

房屋租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证被认定无效后，承租人能否以“出租人未办妥经营证照导致合同目的无法实现”为由拒绝支付房屋占有使用费？能否以“装修损失未获赔偿”为由拒绝返还租赁房屋？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤06民终5762号生效判决分析：

第一，租赁合同被认定无效后，承租人继续占有使用租赁房屋失去合法依据，应当向出租人返还房屋。装修损失赔偿与房屋返还是相互独立的法律关系，双方未约定“赔偿损失是返还房屋的前提”的，承租人不能以装修损失未获赔付为由拒绝腾退房屋，损失可另行主张。

第二，房屋占有使用费的支付不以租赁合同有效为前提。根据司法解释规定，只要承租人实际占有使用了房屋，出租人就有权请求参照合同约定的租金标准主张占有使用费，承租人以“出租人未办齐经营证照、合同目的未实现”为由拒付的，需要举证证明其完全未使用房屋，否则该抗辩难以被法院支持。

第三，本案中，法院查明吴某早在2021年就已在案涉商铺开设休闲服务公司、音乐餐厅等开展多种经营活动，有另案生效判决、第三方生活服务平台的公开经营记录为证，因此吴某“未实际使用房屋经营、合同目的无法实现”的主张与事实不符，其拒付占有使用费的请求不能得到支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
• 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
• 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

最新案例

基本事实

陈某将位于佛山市禅城区的商铺出租给吴某，双方签订《酒店租赁合同》，约定房屋用途为经营水疗、沐足、棋牌、餐饮等项目，陈某需协助吴某办理经营所需的相关手续。后因案涉商铺未取得建设工程规划许可证，双方就合同履行产生纠纷。

陈某向一审法院起诉，要求吴某立即搬离案涉商铺，并支付2021年4月2日至实际交还房屋期间的占有使用费。吴某辩称：陈某未按约定办齐经营所需的全套证照，导致其无法正常经营水疗会所，合同目的无法实现，无需支付使用费；且其已投入巨额装修费用，在陈某赔偿损失前有权拒绝返还房屋。

争议焦点

1. 租赁合同无效后，吴某是否有权拒绝支付房屋占有使用费？

2. 吴某能否以装修损失未获赔偿为由拒绝返还案涉商铺？

法院观点

广东省佛山市中级人民法院二审认为：

首先，案涉《酒店租赁合同》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效，合同无效后吴某继续占有使用案涉房屋无法律及合同依据，陈某要求其返还房屋于法有据。吴某主张的装修损失赔偿与房屋返还属于不同的权利义务，双方未约定返还房屋需以赔偿损失为前提，故其不能以损失未获赔偿为由拒绝腾房。

其次，关于占有使用费，根据司法解释规定，租赁合同无效的，出租人可请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费。本案中，根据已生效的另案判决、第三方生活服务平台的公开经营信息显示，吴某早在2021年1月就已在案涉商铺陆续开展经营活动，因此其应当支付占有使用期间的费用。

最后，关于吴某主张的已付款项抵扣问题，其主张的20万元定金转账时间远早于合同签订时间，且无充分证据证明与本案租赁关系有关，法院不予采信；次承租人的租金抵扣部分已在一审中核算清楚，一审认定的使用费金额并无不当。

裁判结果

驳回上诉，维持原判：吴某需于判决发生法律效力之日起三十日内向陈某返还案涉商铺；并支付2021年4月2日至2024年10月31日的使用费4692750元，2024年11月1日起至实际交还物业之日的使用费按合同约定的分段标准计算。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤06民终5762号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：广东省佛山市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月24日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 对出租方而言，出租房屋前务必核实房屋是否取得建设工程规划许可证、不动产权证等合法手续，无证房屋的租赁合同会被认定无效，出租方还可能因过错承担承租人的装修损失等赔偿责任。若约定了协助办理经营证照的义务，需明确约定办证范围、期限及责任边界，避免承担过重的违约责任。

2. 对承租方而言，承租房屋前一定要核实房屋的合法建设手续，切勿承租无证房屋；若承租房屋用于特定经营项目（如水疗、餐饮、酒店等），需在合同中明确约定出租方的办证义务、免租期、无法办证时的解除权及损失赔偿标准，同时注意留存沟通记录、损失凭证等证据。

3. 若租赁合同被认定无效，承租方应及时返还房屋，避免持续产生占有使用费；若存在装修损失、经营损失等，可收集证据另行起诉主张赔偿，但不能以此为由拒绝腾房，否则可能扩大自身损失。此外，关于占有使用费的诉讼时效，若出租人有催收、租金抵扣等行为，会构成时效中断，承租方仅以“多年未催要”为由主张时效抗辩的，往往难以得到支持。

遇到复杂的房屋租赁合同纠纷，建议及时咨询征和律师事务所专业律师，由律师结合案件具体情况制定维权或抗辩方案，最大限度维护自身合法权益。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。