租赁合同无效后没实际用厂房能要回全部租金和保证金吗？征和律所结合佛山(2025)粤06民终6955号案例实务解读
法律问题
城镇房屋租赁合同因未取得合法规划报建手续被认定无效后，承租人主张未实际占有使用租赁物，要求出租人返还全部已付租金及保证金的，法院如何认定占有使用费计算标准及最终返还金额？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤06民终6955号生效判决解答：首先，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同依法属于无效合同，合同无效后出租人因合同取得的保证金应当返还。但即便承租人未将租赁物用于生产经营，只要已实际接收、控制租赁物（包括接收钥匙、对场地进行修缮/搭建等），就需要参照合同约定的租金标准支付占有期间的使用费。法院会结合租赁物是否存在交付瑕疵、双方对合同无效及履行的过错程度，酌情调整占有使用费标准，最终将出租人应返还的保证金与承租人应付的占有使用费进行抵扣，结算剩余返还金额。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
真实案例
基本事实
佛山市某甲建材贸易有限公司（以下简称某甲公司）中标佛山市南海区某村某乙股份经济合作社（以下简称黄家经济社）的厂房租赁项目，2023年6月双方签订《集体自有物业租赁合同》，约定年租金261万元，履约保证金80万元，2023年8月7日按现状交付租赁物。某甲公司依约支付了全年租金261万元及保证金80万元后，以厂房存在上一手租户遗留大量垃圾、多处漏雨无法使用、租赁合同因无合法规划报建无效为由，起诉要求黄家经济社返还全部租金及保证金。
黄家经济社辩称，某甲公司已实际接收并控制厂房，还在场地内进行违法搭建，不存在未使用的情况，不同意返还全部费用。
法院观点
法院经审理认为：第一，案涉厂房未办理合法规划报建及竣工验收手续，双方签订的租赁合同依法无效，黄家经济社应返还收取的保证金。第二，某甲公司已实际接收厂房钥匙、受让厂房内的电房设备，还对厂房实施了修缮、搭建行为，直至2024年10月15日才与黄家经济社办理场地交接，应当支付该期间的占有使用费。第三，考虑到上一手租户遗留物品确实对某甲公司使用租赁物造成一定影响，结合双方的过错程度，酌情将占有使用费标准从约定的261万元/年调整为248万元/年。第四，经核算2023年8月7日至2024年10月15日的占有使用费共计2953333元，与黄家经济社应返还的80万元保证金抵扣后，某甲公司还需支付343333元占有使用费，因此无需再返还租金。
裁判结果
一审判决黄家经济社返还剩余保证金456667元，驳回某甲公司要求返还全部租金的诉讼请求；佛山市中级人民法院二审驳回某甲公司上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤06民终6955号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省佛山市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租工业厂房前务必核实租赁物的不动产权证、规划报建、竣工验收手续，若出租方明确披露无合法证照，一定要提前评估合同无效的法律风险，避免一次性支付大额长期租金。
- 接收租赁物时如果发现有遗留物品、建筑质量问题影响正常使用，一定要在交付当日以书面形式向出租方提出异议，要求顺延计租时间或限期整改，不要一边实际控制场地一边仅以口头方式提出异议，否则极易被法院认定为已接受交付。
- 对租赁物进行修缮、搭建前，必须先向自然资源、住建等行政主管部门办理审批手续，同时留存出租方同意修缮/搭建的书面证据，避免被认定为违法搭建自行承担全部损失。
- 如果因租赁物不符合使用条件需要提前终止合同，哪怕合同已被认定无效，也要及时向出租方发出书面的返还租赁物通知，并尽快配合办理场地交接手续，避免占有时间持续计算产生额外的占有使用费。
此外针对本案中承租人提出的“一审法院在保证金中抵扣占有使用费违反不告不理”的异议，征和律所也提示：如果出租方已在答辩意见中明确提出要求承租人支付占有使用费、不同意返还保证金的主张，法院为减少当事人诉累，可以在同一案件中对保证金和占有使用费一并抵扣处理，不属于超出诉讼请求裁判的情形。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。