商户欠缴物业费致合同解除，物业能否同时主张没收保证金和解约违约金？征和律所结合江门(2025)粤07民终1615号案例实务解读

法律问题

物业服务合同因商户欠缴费用、擅自停业等违约行为解除后，物业公司能否同时主张没收履约保证金、质量保证金，要求支付3倍月综合管理费的解约违约金，以及逾期付款违约金？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤07民终1615号生效判决分析：

我国民事违约损害赔偿遵循“填平为主、惩罚为辅”的基本原则，即便合同中同时约定了逾期付款违约金、解约违约金、没收保证金等多种违约责任承担方式，也不能叠加适用导致违约方承担的责任过分高于守约方的实际损失。

具体到物业服务合同纠纷中：

• 若物业公司仅能证明存在资金占用损失，法院通常仅会支持按LPR上浮一定比例计算的逾期付款违约金；
• 若物业公司主张没收保证金、解约违约金等其他违约责任，需举证证明存在其他实际损失（如商铺空置损失、重新招商成本、公共利益受损等），否则法院会以重复惩罚为由不予支持；
• 履约保证金、质量保证金的性质为履约担保，并非预付的物业费，但若违约方应承担的违约金已足以弥补损失，物业公司无权再主张没收保证金。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

最新案例

基本事实：2023年10月，某某物业服务公司江门分公司（以下简称“物业公司”）与商户黎某签订《综合管理服务合同》，约定黎某承租江门市某商场4F07号商铺经营餐饮，物业公司为其提供综合管理服务，月综合管理费15004元，按“先付后用”原则每月支付；黎某需缴纳履约保证金、质量保证金、装修管理费等费用；若黎某逾期缴费或擅自停业导致合同解除，物业公司有权没收全部保证金，并要求支付3倍月综合管理费的解约违约金，逾期缴费每日按3‰支付违约金。

合同履行过程中，黎某自2024年6月起未缴纳综合管理费，且于2024年5月底擅自停业。物业公司多次发函催收均被拒收，后于2024年7月15日向黎某发出解除合同通知，告知合同于2024年7月20日解除。因黎某未结清费用也未腾空商铺，物业公司诉至法院，要求确认合同解除，并判令黎某支付欠缴综合管理费、场地占用费、逾期付款违约金、3倍月综合管理费的解约违约金、保证金差额违约金、清理消杀费等，同时主张没收黎某已缴纳的全部保证金。

争议焦点：

• 物业公司能否同时主张没收保证金、3倍月综合管理费的解约违约金及逾期付款违约金？
• 商铺占用期间如何认定，清理保洁消杀费应由谁承担？

法院观点：

• 关于多项违约金叠加问题：违约金应以实际损失为基础，遵循“填平为主、惩罚为辅”原则。物业公司未举证证明因合同解除造成的具体损失，法院已支持按LPR上浮50%计算的逾期付款违约金，足以弥补其资金占用损失，若再支持没收保证金及3倍解约违约金，会导致对黎某的违约惩罚过重，显失公平，故不予支持。
• 关于占用费及清理费：出租方已发函通知黎某于2024年8月13日前撤离商铺，逾期遗留物品视为放弃所有权，故商铺占用费应计算至2024年8月13日；2024年8月13日后黎某已丧失商铺使用权，物业公司之后进行清洁消杀产生的费用属于其管理职责范畴，无权要求黎某承担。

裁判结果：二审法院驳回物业公司的全部上诉请求，维持原判，仅确认双方签订的《综合管理服务合同》于2024年7月26日解除，驳回物业公司的其他全部诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤07民终1615号
• 案由：物业服务合同纠纷
• 审理法院：广东省江门市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月24日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

对物业服务企业而言：

• 1. 合同条款设计需明确违约金对应的损失类型。签订物业服务合同时，可明确约定逾期付款违约金对应资金占用损失，解约违约金对应商铺空置损失、重新招商成本、公共区域维护损失等，避免被法院认定为“重复惩罚”；同时约定保证金的抵扣规则与没收适用情形，降低举证难度。
• 2. 违约发生后需及时留存损失证据。若商户违约导致合同解除，物业公司应注意留存空置期损失证明、重新招商的中介费用凭证、清理修缮费用票据、因商户停业造成的其他商户投诉或损失赔偿凭证等，否则主张高额违约金可能因举证不能被法院调整。
• 3. 商户遗留物品处置需合规。对于商户撤场遗留的物品，应严格按照合同约定的期限、方式处理，做好全程录像、公证，避免因擅自处置物品引发侵权纠纷，同时可留存处置费用的票据，便于向违约方追偿。

对商户（承租人）而言：

• 1. 经营困难应主动协商解约，避免失联。若因经营不善无法继续履行合同，应及时与物业公司、出租方协商解约事宜，就费用减免、物品搬离等达成一致，切勿擅自停业、失联，否则可能承担更高额的违约责任。
• 2. 认为违约金过高应主动抗辩。若被物业公司起诉，应积极应诉，对违约金过高的主张承担初步举证责任，或申请法院结合实际损失调整违约金，缺席判决可能导致自身权益受损。

此外，本案中还涉及“约定送达地址拒收视为有效送达”的规则，双方在合同中约定的送达地址具有法律效力，函件被拒收视为有效送达，当事人应谨慎填写送达地址，避免因无法收到通知承担不利后果。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。