未收楼且商铺不具备使用条件要不要交物业费？征和律所结合江门(2025)粤07民终1633号案例实务解读

一、法律问题

业主购买的商铺未达到装修使用标准、未办理正式收楼手续，是否需要缴纳物业服务费？物业服务未达合同约定标准时，服务费能否酌减？

二、征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤07民终1633号生效判决解答：第一，物业服务费缴纳的前提是房屋完成交付，只要开发商按照《商品房买卖合同》约定的条件发出收楼通知，业主无法举证证明房屋存在主体结构质量问题等法定或约定的可拒收情形的，即便未办理正式收楼手续，也会被视为房屋已完成交付，业主作为不动产所有权人，应当受前期物业服务合同约束，履行物业费缴纳义务。第二，即便房屋已完成交付，如果物业服务人实际提供的服务内容、质量与合同约定的标准存在明显差距，法院会根据公平原则与权利义务相一致原则，对物业服务费标准进行酌减。本案中，因案涉商业体未实际投入使用，物业公司仅提供了外围保洁、安保、消防维护等基础服务，未提供完整的商业物业配套服务，法院最终判决业主仅需按约定标准的30%缴纳物业费。

三、法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
• 《物业管理条例》第四十一条第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

四、真实案例

广东某有限公司（以下简称业主方）向江门市某开发商购买了47套商铺，双方签订的《商品房买卖合同》约定，仅房屋存在主体结构质量问题时业主才可拒绝收楼，普通装修配套瑕疵属于开发商整改范围，业主不得以此拒绝收楼。2023年1月，开发商向业主方邮寄《收楼通知书》，业主方以商铺所在商业体内部地砖未铺设、电梯未安装完毕、不具备使用条件为由，拒绝办理正式收楼手续，也未缴纳2024年1月至12月的物业服务费。物业公司遂诉至法院，要求业主方全额支付物业费598470元及按日1‰计算的违约金。

一审法院现场勘查查明，案涉商业体处于围蔽状态，内部公共区域未完工、未投入使用，物业公司仅提供了商业体外围的保洁、绿化养护、安保、消防维护等基础服务，未提供完整的商业物业服务，遂根据公平原则酌定业主方按30%的标准支付物业费，并将违约金调整为按一年期LPR上浮30%计算。双方均不服一审判决提起上诉，物业公司要求全额支持物业费，业主方要求驳回物业公司全部诉讼请求。

广东省江门市中级人民法院二审认为，业主方拒绝收楼的理由不属于合同约定的可拒收情形，且业主方已办理案涉商铺的不动产权登记，视为房屋已完成交付，应当缴纳物业费；但物业公司提供的服务确实未达合同约定的完整标准，一审酌减物业费比例符合法律规定，最终判决驳回双方上诉，维持原判。

五、案例检索信息

案号：(2025)粤07民终1633号
案由：物业服务合同纠纷
审理法院：广东省江门市中级人民法院
裁判日期：2025年6月24日

六、实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 业主收楼时需明确合法拒收的边界：只有房屋存在主体结构质量问题、严重影响正常使用的，才可以拒绝收楼，普通的装修瑕疵、配套设施未完善等问题，属于开发商的整改责任，业主可向开发商主张整改或赔偿损失，但不得以此为由拒绝收楼、拒交物业费，否则将被视为房屋已交付，仍需承担物业费缴纳义务。 2. 物业服务不符合约定时需及时留存证据：如果发现物业公司提供的服务内容、质量与合同约定存在明显差距，业主应当及时留存现场照片、视频、报修记录、与物业的沟通记录等证据，在诉讼中可以作为法院酌减物业费的依据，如未留存有效证据，仅以服务不好为由抗辩的，很难得到法院支持。 3. 违约金过高可申请法院调整：如果物业服务合同约定的违约金标准过高（如本案中的日1‰，折合年利率36.5%），业主可以请求法院予以调低，法院通常会参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，结合违约情况调整至合理标准。 4. 针对商业体烂尾、未投入使用的特殊情况，业主方可以优先与开发商协商解决交付及整改问题，同时可与物业公司协商减免物业费，协商不成的，可通过诉讼途径主张权利，由法院根据实际服务情况酌定物业费标准。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。