买期房遇红线外“坟景房”能否索赔？征和律所结合江门(2025)粤07民终1828号案例实务解读

法律问题

很多人买期房时只能通过沙盘、销售介绍了解项目情况，收房才发现周边有墓地、垃圾站等“隐形雷区”，尤其是红线外的不利因素，开发商常以“不在红线内无告知义务”搪塞。那么，买期房遇到红线外的“坟景房”，购房者能不能以开发商虚假宣传、隐瞒重要事实为由索赔房屋贬值损失？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤07民终1828号生效判决分析：

对于红线外的不利因素，开发商并非一概没有告知义务，但购房者主张开发商构成虚假宣传、隐瞒事实并索赔，需要同时满足三个核心条件：一是开发商存在故意隐瞒或虚假宣传的行为，二是该行为对购房决策或房屋价格有重大影响，三是购房者确实存在实际损失且损失与开发商的行为有直接因果关系。

具体到本案中，法院未支持购房者的索赔请求，主要有4个核心原因：

1. 开发商已履行告知义务：售楼处的红线外不利因素公示已明确说明与47栋相邻的41栋东侧地块有坟墓，且案涉山体的政府规划确实为公园绿地，开发商宣传为“山体公园”不属于虚假宣传。
2. 购房者负有审慎注意义务：商品房属于大额资产，购房者买期房时不能仅依赖沙盘和销售说辞，应当对周边环境尤其是红线外区域进行实地查勘，在政府规划已公开、开发商已公示不利因素的情况下，购房者自身未尽注意义务不能归责于开发商。
3. 双方已明确宣传资料性质：合同中明确约定沙盘、广告等宣传资料为要约邀请，双方权利义务以正式合同为准，购房者主张相关格式条款无效缺乏足够依据。
4. 损失证据不足：购房者主张房屋贬值10%，但未提供充分证据证明贬值实际发生，也无法证明贬值与所谓“虚假宣传”存在直接因果关系。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百条
   当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
   （一）假借订立合同，恶意进行磋商；
   （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
   （三）有其他违背诚信原则的行为。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
   商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

3. 《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条第一款
   经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。

4. 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第一款、第二款
   格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
   采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

最新案例

基本案情

阳某向鹤山市某房地产开发公司购买了一套位于47栋的预售商品房，总房款74万余元。收房后阳某发现房屋东侧红线外的山体上有密集坟墓，认为开发商销售时将该山体宣传为“山体公园”属于虚假宣传，且未告知47栋周边有坟墓的不利因素，遂向法院起诉，要求开发商赔偿总房价22%的损失共计14万余元。一审法院判决驳回阳某全部诉讼请求，阳某不服，向广东省江门市中级人民法院提起上诉，二审中新增要求赔偿贷款利息损失9900元的请求。

争议焦点

开发商是否应对红线外的墓地不利因素承担虚假宣传、隐瞒事实的缔约过失责任或违约责任，是否需要赔偿购房者主张的房屋贬值损失及利息损失。

法院裁判观点

1. 关于是否存在虚假宣传和隐瞒：开发商已在售楼处公示了与47栋相邻的41栋东侧地块有坟墓的信息，且案涉山体的政府规划确实为公园绿地，开发商将其宣传为“山体公园”并无不当，已经履行了如实告知义务，不存在故意隐瞒或虚假宣传的行为。
2. 关于购房者的注意义务：商品房属于大额大宗商品，购房者负有比普通消费更高的审慎注意义务，应当对房屋周边尤其是红线外的环境进行实地查勘后再决定是否购买。在开发商已公示不利因素、政府规划已公开的情况下，阳某未尽到合理审慎义务，不能据此要求开发商承担责任。
3. 关于宣传资料的性质：双方签订的预售合同中已明确约定售楼广告、沙盘、模型等宣传资料均为要约邀请，双方权利义务以正式合同为准，阳某主张相关格式条款无效依据不足。
4. 关于损失：阳某未提供充分证据证明房屋贬值损失实际发生，也不能证明其主张的损失与开发商的行为存在因果关系；其二审新增的利息损失请求，因一审中未提出，二审不予审查。

裁判结果

广东省江门市中级人民法院于2025年6月25日作出（2025）粤07民终1828号民事判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由阳某负担。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤07民终1828号
• 案由：商品房预售合同纠纷
• 审理法院：广东省江门市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月25日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

买期房踩中“红线外不利因素”的坑维权难度较高，购房者一定要提前做好风险防范，避免吃哑巴亏：

1. 购房前务必实地查勘，不要只看沙盘
   沙盘仅能展示红线内的规划，红线外的山体、配套、不利因素很多不会在沙盘中体现，尤其是期房项目，一定要到项目现场周边实地走访，对可能影响居住的因素（比如墓地、垃圾站、变电站、高速路等）仔细查看，最好拍摄视频、照片留证。如果销售称“以后会拆”“以后会建公园”，一定要要求出示政府的正式规划文件，不要轻信口头承诺。

2. 仔细查看不利因素公示，有疑问书面确认
   开发商依法应当在售楼处显著位置公示红线内外的不利因素，购房者一定要主动查找阅读，尤其是角落的公示栏、合同附件里的内容。如果对公示内容有疑问，或者发现意向购买的楼栋周边有未公示的不利因素，一定要书面要求开发商作出明确答复，保留全部沟通记录。

3. 重要宣传内容要写进合同
   如果销售介绍的周边配套、环境等内容对你的购房决策有重大影响，一定要要求把这些内容写进商品房买卖合同的补充协议里，不要相信“写不进去都一样”的说法，否则一旦发生纠纷，很难举证证明开发商有过相关承诺。

4. 起诉时要列全请求，备好损失证据
   如果确实遇到开发商隐瞒重大不利因素的情况，起诉时要把所有损失请求一次性列全，避免二审新增请求不被审理；同时要提前准备好损失的证据，比如同小区同户型无不利因素的房屋价格对比、第三方评估机构的贬值评估报告等，否则索赔很难得到支持。

同时也提醒开发商，红线外对购房决策有重大影响的不利因素也应当尽可能全面公示，不能选择性公示，否则也可能被认定为故意隐瞒，承担缔约过失责任。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。