租的商铺没有完整报建手续租赁合同无效吗？征和律所结合江门(2025)粤07民终2151号案例实务解读
法律问题
承租未取得完整建设工程规划报建手续的商铺，签订的租赁合同是否必然无效？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤07民终2151号生效判决分析：承租未取得完整报建手续的商铺，租赁合同并非必然无效。根据我国现行司法解释的规定，判断城镇房屋租赁合同效力的核心标准是房屋是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，只要在一审法庭辩论终结前补全上述手续的，合同就会被认定为有效。
本案中，承租人饶某虽主张涉案商铺未办理报建手续、合同应属无效，但出租人钟某在二审期间提交了2003-2004年期间村委会申请建设涉案商铺的审批资料、规划部门出具的建设工程设计要点等证据，足以证明涉案商铺的建设已经获得主管部门及规划部门的批准，因此双方签订的《商铺出租合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条：
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
最新案例
基本事实
钟某从某村民委员会处承租了位于江门市某村民小组的商铺后，转租给饶某用于经营，双方签订了《商铺出租合同》及《补充协议》，约定租赁期限至2025年11月9日，2023年租金按20.8元/月/平方米计算，2024年起恢复原合同33元/月/平方米的标准，同时约定了押金、逾期付款违约金等内容。
合同履行过程中，饶某自2024年4月起拖欠租金，并于2024年6月单方提出解除合同。双方就欠付租金金额、合同效力等问题协商不成，钟某诉至法院，要求饶某支付欠付租金及违约金。一审法院判决饶某支付租金29334.85元及按LPR上浮50%计算的违约金，双方均不服一审判决，向江门市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
涉案商铺未取得完整的建设工程规划报建手续，双方签订的《商铺出租合同》及《补充协议》是否有效？
法院观点
二审法院认为，根据相关司法解释，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同并非绝对无效，只要在一审法庭辩论终结前取得规划许可或者经主管部门批准建设的，合同有效。本案中，钟某提交的2003-2004年的建设申请资料、规划部门的设计要点等证据，能够证明涉案商铺的建设已经获得主管部门及规划部门的批准，且合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，因此合法有效。饶某以商铺未办报建为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。
裁判结果
广东省江门市中级人民法院于2025年6月23日作出(2025)粤07民终2151号终审判决：驳回钟某、饶某的全部上诉请求，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤07民终2151号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省江门市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租商铺前务必核实房屋合法手续：承租人在签订商铺租赁合同前，应主动要求出租人出示房屋的不动产权证、建设工程规划许可证等合法权属及报建手续，避免因房屋属于违法建筑导致合同无效，进而影响正常经营。如果出租人暂时无法提供完整手续，可在合同中明确约定合同无效情况下的损失承担、装修补偿等问题，降低自身维权成本。
- 不要轻易以“合同无效”为由拒付租金：即使房屋存在报建手续瑕疵，只要出租人在一审法庭辩论终结前补全了规划许可或者主管部门的批准文件，合同仍会被认定为有效。承租人贸然以合同无效为由拒付租金，反而会构成违约，需要承担逾期付款违约金、诉讼费等额外损失，得不偿失。
- 明确押金性质避免争议：如果出租人希望将押金作为违约担保（即承租人违约时有权没收押金），一定要在租赁合同中明确约定押金的性质、没收的具体情形（如拖欠租金超过15天、擅自退租等），否则押金通常会被认定为普通履约保证金，法院会支持用押金冲抵欠付租金、房屋损坏赔偿等费用，出租人无法直接全额没收。
- 租金标准变更需书面确认：租赁双方如果要调整租金标准，一定要签订书面补充协议，或者通过微信、邮件等可留存的书面形式明确确认，避免口头约定产生纠纷。如本案中，出租人虽曾按优惠标准催收租金，但明确是附条件的租金减免，承租人未满足减免条件的，仍需按原合同约定的标准支付租金。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。