村集体把到期土地租给本村村民 原承租人优先承租权算不算被侵害？征和律所结合湛江(2025)粤08民终1395号案例实务解读
法律问题
村集体将到期的租赁土地发包给本村村民，是否侵害原承租人的优先承租权？原承租人能否据此主张经济损失赔偿？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤08民终1395号生效判决分析：
第一，优先承租权的适用边界以合同约定为准。我国法律明确规定房屋承租人享有法定优先承租权，而土地租赁合同中的优先承租权多由当事人自行约定。若合同明确约定“本村村民承包的情况下排除原承租人优先承租权”，该约定不违反法律强制性规定，合法有效，出租人将租赁物出租给本村村民的，不构成对原承租人优先承租权的侵害。
第二，不定期租赁中出租人享有法定解除权。租赁期限届满后承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，双方形成不定期租赁合同关系，出租人有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。出租人已履行通知义务的，承租人应当及时返还租赁物并处置自有财物，拒不腾退的需自行承担相应后果。
第三，损失赔偿需满足“行为-损失-因果关系”三要件。承租人主张出租人赔偿损失的，应当举证证明出租人存在违约行为、损失实际发生、违约行为与损失之间存在因果关系。承租人怠于处置自身财物导致损失扩大，或无法证明损失与出租人行为存在关联的，应当自行承担举证不能的不利后果。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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基本事实
1993年，袁某与案外人共同承包雷州市某合作社的集体土地，建设孵化池从事育苗经营。2001年案外人退出承包，袁某与某合作社在原合同基础上补订条款，约定租赁期限至2016年1月16日，同时明确“承包期满后，（除本村人承包外）同等条件下优先照顾乙方（袁某）承包”。
租赁到期后，袁某继续使用涉案孵化池，某合作社未提出异议，双方形成不定期租赁关系。2016年4月，某合作社书面通知袁某，要求其于2016年5月13日前交回孵化池，袁某未予配合。2016年6月17日，某合作社在村内发布公告，明确将到期孵化池另行发包。2016年6月24日，某合作社与本村村民梁某甲签订承包合同，将涉案孵化池发包给梁某甲。
袁某认为某合作社侵害其优先承租权，且造成其财产损失，遂起诉要求某合作社与梁某甲共同赔偿经济损失80万元、物品使用费30万元及利息。一审法院判决驳回袁某全部诉讼请求，袁某不服，向广东省湛江市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
- 某合作社将涉案孵化池发包给本村村民梁某甲，是否侵害袁某的优先承租权？
- 袁某主张的经济损失赔偿请求是否应予支持？
法院观点
关于优先承租权争议：案涉租赁合同补订条款明确约定“除本村人承包外，同等条件下优先照顾乙方承包”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。梁某甲系某合作社本村村民，符合合同约定的优先承租权排除情形，因此某合作社将孵化池发包给梁某甲未侵害袁某的优先承租权。
关于损失赔偿争议：租赁到期后双方形成不定期租赁关系，某合作社已提前一个月通知袁某交回场地，后又发布公告告知另行发包事宜，已履行法律规定的合理期限通知义务。袁某未及时处置场内财物，且未能提交充分证据证明其主张的损失与某合作社的行为存在因果关系，也无法证明损失的具体金额，故对其赔偿请求不予支持。
裁判结果
广东省湛江市中级人民法院于2025年6月23日作出(2025)粤08民终1395号民事判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤08民终1395号
- 案由：土地租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省湛江市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订租赁合同时明确优先承租权边界：无论是土地租赁还是房屋租赁，若双方约定优先承租权，应当明确适用条件、排除情形、“同等条件”的具体标准（如租金金额、支付方式、租赁期限、附加义务等），避免因约定模糊产生争议。尤其对于村集体土地租赁，承租人需注意合同中是否有“本村村民优先”的特别约定，提前评估租赁到期后的续约风险，合理规划经营投入周期。
- 不定期租赁需警惕随时解除风险：租赁期限届满后承租人继续使用租赁物的，若出租人未提出异议，双方虽形成事实租赁关系，但属于不定期租赁，出租人有权随时解除合同。建议承租人在租赁到期前1-3个月主动与出租人协商续签书面合同，明确租赁期限、租金标准等核心条款，避免长期经营投入因出租人突然解约遭受损失。
- 收到解约通知后及时处置财物并留存证据：若收到出租人的解除合同或返还租赁物通知，应当及时处置场内自有财物，并列明财物清单、留存价值凭证（如购买票据、现场照片、视频等），避免因怠于处置导致损失扩大。若对解约有异议，应当及时通过协商、发函、诉讼等合法途径维权，切勿以拒不腾退的方式消极对抗，否则可能承担额外的场地占用费及扩大的财产损失。
- 主张损失赔偿需完成举证责任：民事诉讼中遵循“谁主张、谁举证”的原则，承租人主张出租人赔偿损失的，需要同时证明出租人存在违约或侵权行为、自身有实际损失、行为与损失之间存在因果关系。建议承租人在租赁期间妥善保管建设投入、设备购置、经营收益等相关凭证，若发生纠纷可及时委托专业律师介入固定证据，避免因证据不足承担不利后果。
此外，本案中袁某关于孵化池建造主体的陈述前后不一致，也在一定程度上影响了法院对其主张的采信。当事人在诉讼过程中应当如实陈述事实，避免因陈述矛盾降低证据可信度，影响自身权益主张。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。