开发商以疫情、台风为由延期交房算违约吗？征和律所结合湛江(2025)粤08民终1683号案例实务解读
法律问题
商品房预售合同履行过程中，开发商以新冠疫情、台风天气等不可抗力为由主张顺延交房期限的，法院会如何认定？购房者能否主张逾期交房违约金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤08民终1683号生效判决解答：
开发商主张不可抗力顺延交房期限的，需同时满足两个核心条件：一是该情形属于法律规定或合同约定的可顺延/不可抗力情形；二是该情形确实对项目施工、房屋交付造成了实际影响，且开发商需对此承担举证责任，不能仅凭口头主张就免除逾期交房的违约责任。
具体到常见的两类顺延理由：
- 新冠疫情影响：如果商品房买卖合同签订时新冠疫情已经发生，双方在约定交房时间时理应预见到疫情可能对施工造成的影响，原则上不能再以疫情为由主张顺延交房。但若合同履行期间出现了新的、不可预见的局部疫情防控措施（如工地封闭管理、材料运输受阻等），且开发商能举证证明该措施确实影响施工进度的，法院会结合实际影响天数酌情认定可顺延的期限，而非全部支持开发商主张的天数。
- 台风、暴雨等天气影响：如果项目所在地属于台风、暴雨多发地区，开发商作为专业的房地产开发企业，在制定施工工期、约定交房时间时应当预见到此类季节性天气的影响，并预留合理的缓冲时间，因此这类可预见的天气因素不能作为不可抗力顺延交房期限，购房者有权拒绝开发商的此类顺延要求。
扣除法院认定的合理顺延天数后，开发商仍逾期交房的，应当按照合同约定向购房者支付逾期交房违约金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第六百零一条：出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。
真实案例
2020年11月，李某与雷州市某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定李某以总房款693838元购买该公司开发的位于雷州市的商品房一套，开发商应当在2022年6月30日前交付房屋；逾期交房的，开发商按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同同时约定，法定传染病或者其他重大流行性传染病流行导致逾期无法交付的，商品房交付期限可以顺延。
合同签订后，李某按约支付了全部购房款，但开发商直到2023年1月7日才通知李某办理收楼手续，逾期时间超过半年。李某认为开发商逾期交房构成违约，诉至法院要求支付逾期交房违约金，同时主张房屋存在渗水、开裂等质量问题，要求赔偿相应损失。
开发商辩称，因新冠疫情、台风及强降水等不可抗力因素影响，交房期限应当顺延100天，自身不存在逾期交房的违约行为，且房屋质量问题的相关费用过高，不应由其全部承担。
一审法院结合雷州市当地疫情防控的实际情况，酌情认定新冠疫情对施工的影响天数为33天，扣除该顺延天数后，开发商实际逾期交房157天，应当支付违约金10893.26元；同时认定房屋存在质量缺陷，判决开发商赔偿修复费用、鉴定费、家具损失、空置损失等共计11万余元。
开发商不服一审判决，向湛江市中级人民法院提起上诉。二审法院审理认为：案涉合同签订时新冠疫情已经发生，双方约定交房时间时理应考虑到疫情的影响，原则上不应再因疫情顺延交房期限，但一审法院酌情认定顺延33天且购房者未提出异议，予以照准；雷州地区属于台风多发地区，台风天气是开发商在制定工期时应当预见的因素，不能作为顺延交房的理由。最终二审法院判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤08民终1683号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：广东省湛江市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 遇到开发商以“不可抗力”为由延期交房的，购房者不要直接认可，可要求开发商提供充分证据（如政府发布的停工/封控通知、施工日志、气象记录、材料运输受阻证明等），证明不可抗力事件确实发生且对施工进度造成了实际影响，以及具体的影响天数，没有证据支撑的顺延主张不具备法律效力。
- 收房时务必仔细检查房屋质量，如发现渗水、开裂、露筋、装饰装修不符合约定等问题，第一时间通过书面函件、微信聊天记录、视频录像等方式固定证据，并及时向开发商提出整改要求。如果开发商拖延或拒绝修复，购房者可自行委托有资质的机构进行质量鉴定、修复方案设计及费用评估，由此产生的鉴定费、设计费等均属于合理维权成本，可要求开发商承担。
- 若房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者即便房屋是自住而非出租，也可以主张房屋空置期间的损失，损失标准可参照同地段同类房屋的租金水平计算，法院通常会予以支持。
- 收房时发现开发商交付的房屋装饰装修、配套设备不符合合同约定（如入户门材质不符、缺少可视对讲机等），即便购房者已经收房，也不代表认可开发商的变更，仍有权要求开发商承担更换、赔偿等违约责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。