房东长期按原价收租金事后能反悔补缴吗？征和律所结合惠州(2025)粤13民终3261号案例解读

法律问题

房屋租赁合同履行过程中，出租人长期按低于合同约定的递增标准收取租金，是否视为双方协商一致变更了租金标准？事后能否再主张补缴租金差额？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤13民终3261号生效判决分析：

判断出租人长期按低标准收租是否构成合同变更，核心要看双方是否就租金标准调整达成了合意。如果出租人在长达数年的时间里，一直按照低于合同约定的标准收取租金，且每次收款后都确认“租金交齐”，从未提出过差额补缴要求，那么即便没有签订书面补充协议，也会被认定为双方以实际履行的方式协商一致变更了该期间的租金标准，出租人事后反悔要求补缴差额的，法院不会支持。

但需要注意的是，这种事实变更的范围仅限于已经实际履行的期间，如果后续租金标准双方没有重新协商一致，仍然要按照原合同约定的标准执行。此外，租赁合同中的租赁保证金通常兼具担保和违约金属性，如果没收保证金已经足以弥补出租方的损失（比如资金占用费损失），法院一般不会再支持出租方另行主张的高额违约金和资金占用费。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
• 《中华人民共和国民法典》第五百四十四条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最新案例

基本事实

2019年10月，惠州市某有限公司（出租方）与陈某（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：租期5年（2019年11月1日至2024年10月31日），初始月租金6000元，2021年11月1日起租金递增10%至6600元/月，2023年11月1日起再递增10%至7260元/月；租赁保证金12000元，若承租方拖欠租金累计1个月以上，出租方有权终止合同并收取合同总租金20%的违约金。

合同履行过程中，2021年4月至2023年9月期间，陈某一直按照6000元/月的标准支付租金，惠州市某有限公司的法定代表人每次收到租金后都回复确认“租金交齐”，从未提出过租金递增差额的问题。2023年10月起，陈某开始拖欠租金，出租方多次催收未果后诉至法院，要求陈某按照合同约定的递增标准支付2023年10月至2024年10月的租金共计93720元，同时主张合同总金额20%的违约金（抵扣保证金后为65904元）及欠付租金的资金占用费。

陈某辩称，双方已经通过实际履行将租金标准变更为6000元/月，欠付租金应当按照6000元/月计算，且保证金应当抵扣租金。

争议焦点

1. 2021年11月至2023年10月期间的租金标准是否已经变更为6000元/月？

2. 出租方没收租赁保证金后，还能否另行主张违约金和资金占用费？

法院观点

关于租金标准问题：2021年4月至2023年9月长达两年多的时间里，陈某均按6000元/月支付租金，出租方每次都确认租金交齐，从未提出异议，足以认定双方就2021年11月至2023年10月期间的租金标准变更为6000元/月达成了合意，因此2023年10月的租金应当按照6000元计算。而2023年11月之后的租金，没有证据证明双方协商一致变更，因此仍按合同约定的7260元/月执行。

关于违约金问题：陈某长期拖欠租金构成违约，出租方有权没收租赁保证金。但租赁保证金兼具担保和违约金属性，出租方的主要损失是资金占用费损失，没收12000元保证金已经足以弥补其损失，因此对出租方另行主张的违约金和资金占用费不予支持。

裁判结果

法院最终判决：陈某向惠州市某有限公司支付2023年10月至2024年10月的租金共计93120元（6000元/月×1个月 + 7260元/月×12个月），驳回出租方的其他诉讼请求。二审法院驳回双方上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤13民终3261号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：广东省惠州市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月25日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 对出租方而言：

  1. 若因疫情等特殊原因临时减免租金，一定要明确说明减免的性质（如“仅减免当月租金”“阶段性减免”），不要长期默认承租人按低标准支付租金，否则可能被认定为双方变更了租金标准，事后无法再主张差额。

  2. 如果承租人未按合同约定标准支付租金，要及时通过书面方式提出异议，保留催缴差额的证据（如催收函、微信聊天记录等），不要仅回复“租金交齐”，避免被视为认可租金标准变更。

  3. 约定违约责任时要合理，租赁保证金和违约金不要重复设置过高的金额，否则即便合同有约定，法院也可能因为损失不足以支撑而不予支持。

• 对承租方而言：

  1. 如果和房东协商调整租金标准，最好签订书面补充协议，明确变更后的租金标准、适用期间等内容，避免事后房东反悔产生纠纷。

  2. 如果房东长期按低标准收租且未提出异议，要妥善保管好租金支付记录、房东确认收款的聊天记录等证据，一旦发生纠纷，可以作为双方事实变更租金标准的依据。

  3. 若因经济困难暂时无法按时支付租金，要主动和出租方协商，争取达成延期支付或减免的方案，不要故意拖欠，否则不仅要支付租金，还可能承担违约责任，影响个人信用。

此外，本案中还需要注意：事实变更的租金标准仅适用于已经实际履行的期间，对于后续尚未履行的租金，如果双方没有明确协商一致，仍然要按照原合同约定执行，不能想当然地认为租金标准已经永久变更。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。