买房没过户邻居堵了共用消防通道能起诉要求拆除吗？征和律所结合梅州(2025)粤14民终794号案例实务解读
法律问题
购买房屋后未办理不动产过户登记，仅为实际占有人的情况下，若相邻方堵塞双方约定的共用消防通道，占有人是否有权起诉要求相邻方拆除障碍物、排除妨害？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤14民终794号生效判决分析：
未办理过户登记的不动产合法占有人，有权基于相邻关系要求相邻方排除妨害，核心裁判规则可归纳为4点：
- 相邻关系主体不限于登记物权人：民法典规定的“相邻权利人”不仅包括登记的所有权人，还包括合法占有人、用益物权人、承租人等实际使用不动产的主体，只要是合法占有使用房屋，就享有相邻权；
- 共用消防通道不得私自堵塞：无论是合同约定还是规划确定的共用消防通道，均属于法定必须保持畅通的生命通道，相邻方不得以“通道在自有土地范围内”“安装的是活动门”为由私自围蔽、堵塞；
- 排除妨害请求权不适用诉讼时效：只要妨害行为持续存在，权利人随时可以起诉维权，不受3年普通诉讼时效限制；
- 实际实施妨害行为的人均可作为被告：即便不是不动产产权人、不是合同相对方，只要实际参与了妨害行为，就属于共同妨害人，需承担排除妨害的责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
- 《中华人民共和国民法典》第一百九十六条第一项：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；
最新案例
基本事实
2013年，谢某、钟某丙夫妇向钟某甲购买位于梅州蕉岭县某镇的房屋及土地，双方签订《房屋买卖合同》及《购买房屋附带合同》，明确约定双方建房需留足3.5米宽的共用消防通道，通道内不得建房、阳台不得外挑。后谢某夫妇拆除老房重建了八层建筑（因政策原因未办理不动产过户登记），该房屋与钟某甲儿子钟某乙的房屋南北相邻。
2023年7月，钟某甲、钟某乙在3.5米共用通道内砌筑直墙及转角横墙，并在通道出口安装不锈钢大门关闭围蔽，导致谢某夫妇及楼内住户通行受阻，且存在重大消防隐患。双方协商无果后，谢某、钟某丙向法院起诉，要求拆除围墙及不锈钢大门。
争议焦点
- 未办理房屋过户登记的实际占有人，是否有权提起相邻关系诉讼？
- 钟某乙不是房屋买卖合同当事人，是否属于本案适格被告？
- 本案排除妨害请求权是否适用诉讼时效？
- 钟某甲、钟某乙砌筑围墙、安装大门的行为是否构成相邻妨害？
法院观点
广东省梅州市中级人民法院二审认为：
- 相邻关系的主体不仅包括不动产所有权人，还包括占有人、使用人。谢某、钟某丙虽未办理房产过户登记，但合法建造并实际占有使用案涉房屋，与钟某乙的房屋相邻，属于相邻关系的适格原告；
- 钟某乙虽不是房屋买卖合同当事人，但其知悉合同约定，且实际参与了砌筑围墙的妨害行为，作为共同妨害人属于适格被告；
- 本案系基于相邻关系产生的排除妨害请求权，依法不适用诉讼时效规定，钟某甲、钟某乙的时效抗辩不成立；
- 双方合同约定的3.5米通道为共用消防通道，钟某甲、钟某乙砌筑围墙、安装大门的行为堵塞通道，影响相邻方通行及消防安全，构成相邻妨害，应予拆除。本案仅审理相邻妨害问题，未对通道土地权属作出认定，不属于越权审理。
裁判结果
驳回上诉，维持原判：钟某甲、钟某乙于判决生效之日起十日内，拆除共用消防通道内砌筑的直墙、转角横墙及通道出口的不锈钢大门。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤14民终794号
- 案由：相邻关系纠纷
- 审理法院：广东省梅州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 买房未过户也可主张相邻权：很多当事人认为必须拿到房产证才能维权，实际上只要是合法占有使用房屋，遇到邻居堵塞通道、影响采光通风、噪音扰民等相邻纠纷，都可以直接起诉，无需等待过户完成；
- 消防通道不能私自处置：无论是自有土地范围内的规划消防通道，还是双方约定的共用通道，都必须保持畅通，私自砌墙、装门、堆放杂物都可能构成妨害，不仅要承担民事责任，还可能被消防部门行政处罚；
- 维权不能“以暴制暴”：如果遇到邻居违建、超占土地等问题，应当向城管、住建等行政部门投诉处理，不能私自采取堵路、断水断电等过激行为，否则反而会构成侵权，需要承担赔偿责任；
- 妨害持续存在随时可起诉：排除妨害、消除危险等物权请求权不适用诉讼时效，只要妨害状态一直存在，哪怕过了好几年，都可以起诉维权，不用因担心时效问题不敢主张权利；
- 被告范围不限于产权人：如果妨害行为是多人共同实施的，哪怕其中有些人不是房屋产权人，只要有证据证明其参与了妨害行为，都可以一并起诉，要求共同承担责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。