买的车位竟是"歪的"还能退吗？征和律所结合清远(2025)粤18民终4112号案例实务解读
一、法律问题
购房者从开发商处购买地下停车位，签合同时开发商出示的平面图显示车位是规则长方形，但实际交付时发现车位是不规则形状（缺角、斜边等），导致停车困难甚至无法正常停放。这种情况下，购房者能否解除合同？开发商是否需要退还全部已付款项并赔偿购车位附带支出的契税、维修基金、办证费等损失？这是清远(2025)粤18民终4112号案件中最核心的争议焦点。
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤18民终4112号生效判决解答：开发商交付的车位与合同约定的形状（规则长方形）不一致，且这种不一致影响车位的正常使用，构成根本违约，致使购房者签订合同的目的无法实现，购房者依法享有合同解除权。合同解除后，开发商不仅要退还车位价款，还应当赔偿购房者为购买车位所实际支出的物业维修基金、契税、办证费等直接损失。
本案中，征和律所注意到几个关键裁判要点：
- "现状交付"条款不能成为开发商免责的挡箭牌：开发商虽抗辩车位"按现状销售并已现场查勘"，但法院认为既然合同与平面图明确车位为规则长方形，开发商就应严格按约定交付，现状条款不能对抗合同的明确约定。
- 已办理初始登记≠符合合同约定：开发商以车位已办产权初始登记为由抗辩并不能免除其违约责任，权属登记与履约质量是两个层面的问题。
- 购房者主张的"车位款3万元中有1万元为服务费"未获支持：因该1万元发生在车位买卖合同之前，且系另案的商品房购买居间服务费，与车位价款无关，购房者主张的车位款30000元证据不足。
- 二审新增违约金请求不予审理：购房者一审未主张违约金，二审才提出该独立诉讼请求，对方不同意合并审理，法院告知另行起诉。这一点对当事人选择诉讼策略具有重要警示意义。
三、法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。"
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十六条："在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。"
四、真实案例
基本事实：2024年11月12日，袁某与清远某甲公司签订《商品房买卖合同（现售）》购买地下车位一个，合同价款20000元，合同附图中车位形状为规则长方形。袁某另支付10000元给某乙公司作为商品房居间服务费。后袁某发现实际交付的车位为不规则形状，影响正常停放使用，遂诉至法院要求解除合同、退还车位款30000元并赔偿物业维修基金、契税、办证费等损失。
法院观点：法院认为，开发商应按合同约定交付符合约定形状的车位，实际交付的不规则车位影响正常使用，致袁某购买目的不能实现，构成根本违约，袁某有权解除合同。开发商应退还实际收取的车位款20000元，并赔偿因购买该车位实际支出的物业维修基金、契税、办证费。袁某主张的另10000元因系另案居间服务费，不属车位价款，不予支持；二审新增的违约金请求超出一审范围且对方不同意合并审理，法院告知另行起诉。
裁判结果：驳回上诉，维持原判。即解除案涉商品房买卖合同；开发商退还袁某车位款20000元；赔偿物业维修基金600元、契税555.46元、办证费880元；驳回其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤18民终4112号
- 案由：商品房销售合同纠纷
- 审理法院：广东省清远市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
五、实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：车位买卖纠纷在商品房销售领域日益频发，征和律所基于办理类似案件的经验，提示如下独家观点：
- "看图签约"风险高，务必当面查勘现状：很多购房者依据销售提供的平面图选位下单，但平面图往往隐藏柱体、斜墙、坡道等关键信息。征和律所建议签约前必须实地查看车位，并对车位四周拍照、录像，将实际尺寸、是否有遮挡列入合同附件。
- 合同附图与现状交付条款冲突时，明示约定优先：本案中"现状销售"条款被法院认定不能对抗合同明确的形状约定，是非常有利于购房者的裁判口径。征和律所提醒：签约时若开发商坚持加入"现状交付"条款，购房者应同时要求注明"以平面图所示规则形状及尺寸为准"以锁定违约依据。
- 诉讼请求务必一审一次性提全，避免二审增项被驳：本案中购房者二审才主张违约金4000元，因属新增独立诉讼请求且对方不同意合并审理，被告知另案起诉，无形中增加了维权时间和费用成本。征和律所在代理类似案件时，会在立案前完整梳理"解除+退款+违约金+实际损失赔偿"全部诉求，避免遗漏。
- "团购费""服务费"层层拆分需警惕关联公司套路：本案中开发商、销售代理公司、居间公司之间存在关联关系，将房款拆分为"购房款+服务费"是行业内常见的规避备案价、降低退款基数的手法。征和律所建议购房者保留所有沟通记录、付款凭证，必要时通过工商信息核查关联关系，主张刺破公司面纱。
- 损失赔偿范围尽量列明：除返还价款外，契税、维修基金、办证费、代办服务费、贷款利息等都可能作为合同解除后的直接损失主张赔偿，需提前准备好完整票据链。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。