买的复式住宅采光井与样板房不符还暗藏排风井，能要求退房吗？征和律所结合中山(2025)粤20民终1609号案例实务解读
法律问题
购买商品房时，开发商交付的房屋采光井与样板房展示存在重大差异、未提前告知负一层设有排风设施，购房者能否以此为由要求解除房屋买卖合同、退还全部购房款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤20民终1609号生效判决分析：商品房买卖合同的解除条件有严格的法定标准，并非只要房屋与样板房或销售承诺有差异就可以退房。首先，若合同已明确约定样板房仅为效果示意、房屋交付标准以合同附件为准，该约定在不存在无效情形时对双方具有约束力；其次，只有房屋存在主体结构质量不合格、或质量问题严重影响正常居住使用的情形，才符合法定解除条件；最后，开发商未履行不利因素告知义务、交付房屋与承诺存在差异属于瑕疵交付，购房者有权主张违约赔偿，但无权直接要求解除合同。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最新案例
基本事实
2021年，购房者郑某向中山甲公司购买一套底层复式商品房，总价346.7万余元。购房过程中，销售人员承诺案涉房屋采光井与样板房一致（光线可直射负一层地面）、花园面积约99平方米，未告知负一层设有排风机房及排风通道。2022年底收房时，郑某发现房屋主采光井被隔板遮挡无法落地、次采光井部分被改为排风井，负一层暗藏排风设施，实际花园面积仅约60平方米，与销售承诺存在重大差异。
郑某就整改、赔偿事宜与开发商协商近一年无果后，向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》、返还全部购房款及利息，并要求开发商承担诉讼费、律师费等费用，一审判决驳回其全部诉讼请求后，郑某提起上诉。
争议焦点
开发商交付的房屋与样板房、销售承诺存在重大差异，是否达到法定的合同解除条件？
法院观点
法院审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同附件已明确约定“样板间仅为效果示意，房屋交付标准以合同附件为准”。郑某主张的采光井差异、未告知排风设施、花园面积不足等问题，仅属于开发商瑕疵交付，尚未达到房屋主体结构不合格或质量问题严重影响正常居住的法定解除标准，不足以导致合同目的无法实现，因此对其解除合同的主张不予支持，郑某可另行通过诉讼主张违约责任赔偿。
裁判结果
广东省中山市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费35530元由郑某承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤20民终1609号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：广东省中山市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房时不要轻信销售人员的口头承诺和样板房展示，对于影响购房决策的核心条件（如采光标准、花园面积、不利设施分布、赠送空间尺寸等），一定要要求开发商写入正式合同补充条款，明确约定达不到约定标准的违约责任，不要仅停留在口头约定层面，否则发生纠纷时很难举证。
- 签订商品房买卖合同时要重点审查格式条款，对于“样板房仅为效果示意”“交付以现场为准”这类免除开发商责任的条款，要及时提出异议，要求开发商修改或增加特别约定，若开发商拒绝修改，要慎重考虑是否购买，签字后该类条款大概率会被认定为有效。
- 收房时发现房屋与约定不符的，不要盲目直接起诉要求解除合同，首先要通过照片、视频、公证、沟通记录、第三方检测报告等方式固定证据，先与开发商协商整改或赔偿；如果确实存在严重影响居住的质量问题，再委托专业律师评估是否符合解除条件，避免盲目起诉产生高额诉讼费、律师费损失。
此外需要注意，本案中郑某虽然无法主张解除合同，但仍有权在诉讼时效内另行起诉，要求开发商赔偿因采光瑕疵、未告知排风设施、花园面积不足造成的房屋价值贬损损失，以及整改产生的相关费用，及时维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。