物业未按合同配齐人员工作时长不足物业费能打几折？征和律所结合柳州(2025)桂02民终1087号案例实务解读
法律问题
物业服务企业未按合同约定配齐岗位人员、工作人员工作时长不达标时，物业服务费应当如何核算？违约产生的律师费该由谁承担？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)桂02民终1087号生效判决解答：首先，物业公司未完全履行合同义务的，不能主张全额物业服务费，法院会结合缺岗情况、服务瑕疵程度、实际服务成果酌情扣减，并不会直接按服务时长比例折算费用；其次，若双方对费用争议均有过错的，律师费会按过错比例分担，不存在“之前起诉撤诉就不能再主张律师费”的说法，只要是本次诉讼实际产生的、有合同依据的合理律师费，法院会结合过错程度予以支持。具体到本案，法院综合物业公司缺2名岗位人员、工作时长未达约定但已提供基础物业服务的情况，酌情按约定标准的80%核算物业费，同时因双方对费用争议均有责任，仅支持了约定1.5万元律师费中的7500元。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
真实案例
2020年，广西某物业服务有限公司（乙公司）中标柳州市某支队的保洁、水电维修服务项目，合同约定考试中心服务区域需配备项目经理1人、水电工1人、保洁员12人，各岗位每日工作8小时，月服务费标准为72357.71元，同时约定违约方需承担守约方为维权产生的诉讼费、律师费等费用。
后该项目考试中心区域的物业服务权利义务经两次三方协议转让，最终由广西某汽车贸易有限责任公司（甲公司）承接，甲公司需承担2022年4月1日起的物业费支付义务。2022年4月至11月期间，乙公司仅为考试中心派驻了12名工作人员（含1名水电工、11名保洁员，无专职项目经理），且工作人员工作时长、月休息天数均不符合合同约定，双方就物业费核算标准产生多次书面沟通未果，乙公司遂诉至法院，要求甲公司支付全额物业费330778.56元及律师费15000元。
一审法院审理认为，乙公司未全面履行合同义务，存在缺岗2人、服务管理不符合约定的情形，但已实际提供基础物业服务，因此酌情按约定标准的80%核算物业费，同时因双方对费用争议均存在过错，仅支持律师费7500元。甲公司不服一审判决提起上诉，主张乙公司员工每日仅工作4小时，应按50%标准核算物业费且无需承担律师费。
柳州市中级人民法院二审审理认为，甲公司主张按50%核算物业费缺乏事实及合同依据，一审法院综合全案情况酌情按80%核算物业费、支持7500元律师费并无不当，最终判决驳回上诉，维持原判，甲公司需向乙公司支付物业服务费260142.48元、律师费7500元。
案例检索信息
- 案号：(2025)桂02民终1087号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：广西壮族自治区柳州市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-26
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
第一，对物业使用人（包括业主、受让物业服务权利的主体）而言：如果认为物业服务不符合合同约定，一定要及时固定有效证据，比如服务瑕疵的拍照录像、工作人员考勤记录、向物业公司书面提出异议的函件及签收凭证等，不要仅凭口头主张服务不达标，否则可能因举证不足无法要求扣减物业费；同时，对物业公司的请款申请有异议的，要在合理期限内以书面形式提出，留存完整沟通记录，避免被法院认定为默认服务达标。
第二，对物业服务企业而言：要严格按照合同约定配备人员、提供服务，确因实际情况需要调整岗位、人员配置的，一定要和服务对象签订书面变更协议，避免后续被主张服务瑕疵扣减费用；同时要妥善保管考勤记录、服务台账、月度工作报告等履行合同的凭证，一旦产生纠纷可以作为已全面履行合同义务的核心依据。
第三，关于维权律师费的承担：如果合同明确约定违约方承担守约方的律师费，只要是本次诉讼实际产生的合理费用，哪怕之前因撤诉重新起诉，也不属于重复主张，法院会结合双方过错程度酌情支持，不存在“撤诉后就不能再主张律师费”的误区。
此外，本案涉及政府采购合同的权利义务转让，只要是各方签字确认、不改变原合同核心内容的转让行为均合法有效，受让方在承接权利义务前，一定要全面梳理原合同的约定，明确自身的权利义务边界，避免因不了解合同内容产生不必要的纠纷。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。