开发商逾期交房致购房合同解除，按揭贷款合同能一起解除吗？征和律所结合桂林(2025)桂03民终4229号案例实务解读
法律问题
开发商逾期交房导致商品房预售合同解除后，购房人是否有权要求同时解除与银行签订的个人购房担保借款合同？无过错的银行能否以合同相对性、自身无违约为由拒绝解除贷款合同？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)桂03民终4229号生效判决解答：对于上述核心争议，我国现行司法解释有明确规定，只要商品房买卖合同因开发商违约等原因被解除，导致购房人签订按揭贷款合同的核心目的（即购买案涉房屋）无法实现的，购房人就有权请求解除贷款合同，不受银行是否存在违约的限制。即使银行已经依约发放贷款、不存在任何过错，也不能拒绝解除合同。贷款合同解除后，剩余未还的贷款本息由开发商直接返还给银行，无需购房人继续偿还，从法律层面避免了购房人“钱房两空”的不公平结果。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
真实案例
2021年6月，赵某乙与桂林临桂某房地产开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的预售商品房一套，总房款366953元，约定交房时间为2023年12月30日，逾期交房超过30日的，购房人有权解除合同。
合同签订后，赵某乙依约支付了首付款115348元，余款260000元向某银行桂林支行申请按揭贷款，三方于2021年8月签订《个人购房担保借款合同》，银行随后将26万元贷款全额发放至开发商账户。
但截至2025年赵某乙起诉时，案涉楼盘仍处于停工状态，仅完成地基施工，开发商明确表示暂无重启计划，无法交付房屋。赵某乙遂向法院起诉，要求解除购房合同、解除按揭贷款合同，并由开发商返还已付首付、已还贷款本息，剩余贷款由开发商直接偿还给银行。
一审法院支持了赵某乙的全部核心诉讼请求，判决购房合同与贷款合同均解除。银行不服一审判决提起上诉，主张其并非购房合同当事人、已依约履行放贷义务无过错，贷款合同不应解除。
广西壮族自治区桂林市中级人民法院二审审理认为，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定正确，银行的上诉请求无法律依据，最终判决驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)桂03民终4229号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：广西壮族自治区桂林市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 遇到开发商逾期交房、楼盘烂尾的情况，购房人切勿直接私自停贷，否则可能被银行起诉、列入失信名单、影响个人征信。正确的维权路径是：收集开发商逾期交房、停工的证据后，及时向法院起诉解除购房合同，同时一并提出解除按揭贷款合同的诉讼请求，从根源上消除还贷义务。
- 起诉时应当将贷款银行列为第三人（或共同被告），并明确提出剩余贷款由开发商直接向银行偿还的诉讼请求，避免仅起诉解除购房合同后，仍需自行承担还贷责任的风险。
- 购房合同与贷款合同解除后，要及时督促开发商配合办理购房合同备案注销、预告抵押登记解除手续，避免占用购房名额、影响后续购房的贷款资质。
- 若银行以“贷款合同约定购房人与开发商的纠纷与银行无关”的格式条款为由拒绝解除合同的，购房人可依据上述司法解释的规定抗辩，该类格式约定不能排除司法解释的强制性适用，法院通常不会支持银行的该项主张。
- 签订购房合同时要重点核对补充协议与主合同的约定是否一致，本案中因补充协议变更了主合同关于解除合同后的利息、违约金计算标准，法院最终按补充协议约定的活期利率计算利息，未支持购房人的违约金诉请，购房人签约时若发现补充协议减损自身权利，应及时提出异议，避免后续权益受损。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。