租无报建房屋遇持续施工围蔽能暂缓涨租金吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终7694号案例实务解读
法律问题
城镇房屋因无合法规划报建手续导致租赁合同无效后，合同中约定的“施工围蔽期间暂缓租金递增”条款能否参照适用？施工围蔽影响经营的期间如何认定？拆违后新增空地、疫情重复减免、关联公司担责等主张如何才能得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终7694号生效判决解答：首先，房屋租赁合同被认定无效后，承租人实际占用房屋的，出租人可参照合同约定的租金标准主张占有使用费，合同中关于租金计算、减免、暂缓履行的约定，如系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，可作为占有使用费计算的参照依据。其次，若补充协议约定施工围蔽期间暂缓租金递增的背景是“地铁及附近工程施工影响经营”，则围蔽范围不限于地铁施工，只要是周边工程施工导致的持续围蔽、客观上影响场地经营的，均可适用暂缓递增的约定，围蔽截止时间以围蔽实际拆除、经营影响消除的时间为准，而非仅以某个单项工程完工时间为准。第三，出租人主张拆违后新增空地应计租的，需举证证明新增空地属于租赁范围且由承租人实际占有使用，否则法院不予支持；疫情减免需结合对应时段的疫情防控措施影响程度认定，不同时段的减免不属于重复减免；主张关联公司共同承担租金义务的，需证明该公司是合同相对方或明确约定共同担责，仅以实际收取次承租人租金为由主张共同担责的，法院不予支持。最后，诉讼中核对已付租金时，需明确每笔付款对应的租期，避免已在前案抵扣的款项在本案中重复计入已付款，导致自身权益受损。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
真实案例
2013年4月，广州市某某庆丰经济联合社（以下简称庆丰联社）与谭某签订《租赁合同》，将位于广州市白云区的涉案房屋及空地整体出租给谭某，约定租期20年，2016年5月起租金每年递增5%。经查，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证及建设用地批准手续。
2015年4月，因地铁及附近工程施工导致租赁物受损、影响正常经营，双方签订《补充合同》，约定施工围蔽期间谭某可暂缓缴纳部分租金，且暂缓期间租金不递增，围蔽拆除回填完成后恢复租金递增。此后涉案场地周边陆续经历地铁施工、白云湖大道扩建工程等多次围蔽，2021年4月涉案租赁物的部分违建被行政机关强制拆除。
2022年，庆丰联社就2015年5月至2022年8月的占有使用费提起诉讼，法院作出生效判决后，庆丰联社再次提起本案诉讼，主张2022年9月1日至2024年3月31日的占有使用费900余万元及资金占用利息，要求广州某某物业管理有限公司（以下简称合丰公司）、广州某某物业服务有限公司（以下简称丰荟公司）共同承担责任。庆丰联社上诉认为：租金暂缓递增期间仅应计算至2019年12月地铁施工完工时，拆违后新增空地由谭某占用应计租，此前已减免过1.5个月租金，一审再减免1个月属于重复减免，丰荟公司实际收租应共同担责。
法院审理认为：涉案租赁合同因租赁物无合法报建手续无效，占有使用费可参照合同约定及补充协议计算；补充协议约定的围蔽不限于地铁施工，根据在案证据涉案场地周边围蔽直至2023年12月31日才消除经营影响，故2022年9月1日至2023年12月31日期间租金暂缓递增，2024年1月1日起恢复递增5%；庆丰联社未举证证明拆违后新增空地由谭某实际使用，不予计租；2022年10月至12月广州市白云区疫情封控措施对经营影响较大，酌减1个月租金符合公平原则，不属于重复减免；丰荟公司不是租赁合同相对方，无需承担共同责任。另查明，庆丰联社主张的已付租金中，2022年9月的20万元已在前案中抵扣对应时段租金，不应在本案中重复计入已付款，据此予以改判。
最终终审判决：谭某与合丰公司共同向庆丰联社支付2022年9月1日至2024年3月31日的场地占有使用费6010785.63元，驳回庆丰联社的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终7694号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 出租房屋前务必确保租赁物已取得合法的建设工程规划许可证、建设用地批准手续，否则租赁合同将被认定无效，出租人不仅无法主张合同约定的违约金、滞纳金，还可能因自身过错承担赔偿承租人装修损失等责任。
- 签订租赁补充协议时，需明确约定特殊情形（如施工围蔽、疫情）的适用范围、起止时间、举证责任、救济方式，比如若仅同意特定工程（如地铁施工）围蔽期间暂缓租金递增，需在协议中明确列明，避免因约定模糊导致适用范围扩大，自身权益受损。
- 承租人主张租金减免、暂缓递增的，需及时留存好相关证据，包括施工围蔽的现场照片/视频、与出租方的沟通记录、次承租人的反馈、疫情防控政策文件、营业收入减少的凭证等，避免因举证不能承担不利后果。
- 租金收付过程中要建立清晰的台账，每笔付款需备注清楚对应的租期、金额，涉诉时需仔细核对每笔已付款的对应时段，避免出现已在前案抵扣的款项在本案中重复计算的问题，庭审表述前务必核实相关数据，避免因自身表述错误导致权益受损。
- 若需要承租人的关联公司共同承担租金支付义务，需在租赁合同中明确将其列为共同承租人，或另行签订补充协议约定其共同担责，仅以关联公司实际收取次承租人租金为由主张共同责任的，很难得到法院支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。