精装修房质保期内漏水开发商称是楼上业主导致能否免责？征和律所结合海口(2025)琼01民终2003号案例实务解读
法律问题
购买的精装修商品房在质保期内出现厨房天花板漏水，开发商主张漏水是楼上住户安装净水器导致、不属于房屋质量问题，能否免除开发商的保修赔偿责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)琼01民终2003号生效判决分析：开发商作为商品房的出卖人，负有保证房屋质量符合法定标准和合同约定的义务，在质保期内房屋出现质量问题的，应当承担修复、赔偿等违约责任。如果开发商主张漏水是楼上住户等第三人原因导致的，必须提供充分证据予以证明；若无法举证证明漏水完全由第三人原因造成，且房屋本身存在质量瑕疵的，开发商不能免除质保责任。
本案中，开发商的维保人员已对案涉房屋厨房天花板的渗漏裂缝进行灌浆补漏处理，该行为本身就能证明房屋天花板存在裂缝的质量问题，且漏水发生在质保期内，因此开发商应当对业主因漏水产生的橱柜损失承担赔偿责任。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《建设工程质量管理条例》第四十条
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
最新案例
基本事实
吴某与孟某系夫妻，共同购买了某某房地产开发公司开发的位于海口市龙华区的精装修商品房，2018年9月30日交房，房屋质保期至2023年9月30日，孟某同意由吴某单独主张本案权利。
2023年7月，吴某发现房屋厨房天花板及橱柜多处漏水，随即向小区物业反映情况。此后开发商的维保人员到现场查看，并对厨房天花板渗漏裂缝进行了灌浆补漏处理。因橱柜被泡水损坏，吴某与开发商就赔偿事宜协商未果，遂诉至法院，要求开发商赔偿橱柜损失8000元、误工费1500元。
开发商辩称，漏水是楼上住户安装净水器导致烟管进水造成的，不属于房屋质量问题，不在保修范围内，其不应承担赔偿责任。一审法院判决开发商赔偿吴某橱柜损失5000元，开发商不服一审判决，向海口市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
案涉房屋漏水是否属于开发商的保修范围，开发商应否承担橱柜损失的赔偿责任。
法院观点
二审法院认为，案涉房屋厨房天花板及橱柜多处漏水，开发商维保人员已对天花板渗漏裂缝进行灌浆补漏处理，能够证明厨房天花板存在裂缝的质量问题。开发商主张漏水是烟道进水导致，但未提供任何证据证实该主张，且案涉房屋尚在质保期内，因此开发商应当对泡水损坏的橱柜承担赔偿责任。
因案涉商品房为精装修房屋，开发商掌握橱柜的实际采购价格但未提供证据证明，一审法院参照吴某提交的同类橱柜定制报价表，酌情认定橱柜损失为5000元，并无不当。
裁判结果
海南省海口市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判，开发商需于判决生效之日起五日内向吴某支付橱柜损失5000元。
案例检索信息
- 案号：(2025)琼01民终2003号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：海南省海口市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主收房时要妥善留存购房合同、房屋质量保证书、交房确认书等文件，明确各部位的质保期限。发现房屋质量问题后，第一时间向开发商或物业反馈，留存好沟通记录、现场照片视频、维修记录等证据，避免因超过质保期或证据不足导致维权受阻。
- 房屋漏水如果涉及楼上住户、装修公司等第三方原因，业主有权选择维权路径：既可以基于商品房买卖合同关系向开发商主张质保责任，也可以基于侵权法律关系向实际侵权方主张赔偿，建议优先选择举证难度更低、履行能力更有保障的主体主张权利。
- 开发商若主张房屋质量问题是第三人原因导致的，必须提供充分的证据（如司法鉴定意见、第三方排查记录、直接侵权方的确认说明等），仅凭口头抗辩或推测无法免除自身的质保义务。
- 对于精装修房屋的装修损失，业主可以提供同类产品的报价、采购合同、付款凭证等证据证明损失金额；开发商作为精装修的提供方，若不认可损失金额，应当提供其采购装修材料、施工的实际成本凭证，否则法院会参照业主提交的证据酌情认定损失数额。此外，业主主张误工费、交通费等间接损失的，也需要提供对应的证据（如单位误工证明、工资流水、交通票据等），否则可能无法得到支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。