房产证办下来后能不能要求原住客付占有使用费？征和律所结合海口(2025)琼01民终2141号案例实务解读
法律问题
房屋产权人完成过户取得不动产权证后，能否要求此前基于与原房主的购房协议长期居住的占有人，支付产权登记后的房屋占有使用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)琼01民终2141号生效判决分析：
实践中并非所有的房屋占有行为都需要支付占有使用费，法院是否支持该项诉请，主要从三个核心维度判断：一是占有人的主观状态是否存在恶意，二是产权人是否因占有行为产生实际损失，三是产权人主张的占有使用费标准是否有充分证据支撑。
结合本案具体情况，法院最终未支持占有使用费的原因主要有三点：第一，宋某等5人是基于与原房主的购房协议居住案涉房屋长达十余年，在曾某取得产权证前属于有权占有，主观上并无非法侵占的故意；第二，曾某在取得产权证前后，已经通过停水、停电、换锁等方式实际控制了案涉房屋，宋某等人无法正常使用房屋，不存在持续占用获益的情况；第三，曾某一审提交的租金证据无原件核对、租赁期限与主张的占有期间不匹配，未能完成举证责任，即便二审提交了后续出租房屋的证据，宋某等人也已经在合理期限内完成搬离，因此法院未予支持其占有使用费的诉请。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十八条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实：曾某的父亲于2009年向原房主赖某购买案涉海口市琼山区的多层房屋，因过户费用问题直至2024年8月20日才将房屋过户至曾某名下，曾某取得不动产权证。而宋某、乔某等5人因与原房主的购房协议，已在案涉房屋居住十余年，分别占用不同楼层。曾某起诉要求5人立即搬离房屋，并按每层每月1600元的标准支付2024年8月20日起的房屋占有使用费。一审判决支持曾某要求搬离的诉请，以证据不足驳回占有使用费的诉请，曾某不服提起上诉，二审审理期间，宋某等5人已于2025年3月3日全部搬离案涉房屋。
争议焦点：已取得不动产权证的曾某，能否要求宋某等5人支付2024年8月20日至2025年3月3日期间的房屋占有使用费？
法院观点：曾某与宋某等5人均系因向原房主购买案涉房屋主张权益，曾某2024年8月20日取得不动产权证后，宋某等5人已在合理期限内搬离案涉房屋；曾某一审提交的租金证据存在无原件、租赁期限与主张期间不匹配的问题，且曾某在取得产权证前后已采取停水停电、锁门等措施实际控制房屋，宋某等人无法正常使用房屋，因此曾某主张占有使用费缺乏事实和法律依据。
裁判结果：海南省海口市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判，即仅支持搬离房屋的诉请，驳回占有使用费的诉请。
案例检索信息
案号：(2025)琼01民终2141号
案由：占有排除妨害纠纷
审理法院：海南省海口市中级人民法院
裁判日期：2025年06月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 第一，购买房屋务必及时办理过户登记。本案中曾某2009年付清房款，因过户费用问题拖延至2024年才完成过户，中间十几年时间出现原房主另行出售、他人长期占用的风险，最终产生诉讼纠纷。建议购房者在符合过户条件时尽快办理不动产权证，避免权利长期处于不确定状态。
- 第二，主张房屋占有使用费需提前固定充分证据。如果遇到他人非法占用房屋，不要仅以口头报价、多年前的旧租赁合同作为租金标准的证据，最好提前委托第三方评估机构出具同地段同类型房屋的租金评估报告，或者收集同期周边房屋的备案租赁合同、租金转账记录等原件，确保证据符合合法性、真实性、关联性要求，避免因举证不足被驳回诉请。
- 第三，维权时不要采取过激的私力救济措施。很多产权人遇到占用房屋的情况，会第一时间停水停电、换锁堵门，这种方式不仅可能因侵害占有人的合法权益引发反向索赔，还会导致产权人实际控制房屋后，无法证明对方持续占用房屋产生损失，反而不利于主张占有使用费。建议遇到此类纠纷先固定对方占用的证据（拍照录像、书面搬离通知及送达记录），再通过诉讼等合法途径维权。
- 此外需要注意，如果占有人明知房屋产权已变更，无任何合法依据仍恶意拒不搬离，产权人是可以主张占有使用费的，本案中占有人系基于此前的购房协议长期居住，主观无恶意，因此法院未支持占有使用费的诉请，不同情况的裁判规则存在差异，遇到类似纠纷建议咨询专业律师判断。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。