商品房预约合同解除后预约金利息从哪天起算？征和律所结合三亚(2025)琼02民终1000号案例实务解读
法律问题
商品房预约合同解除后，购房者已经支付的预约登记费，利息应该从哪天开始计算？是从开发商取得预售许可证之日起，还是从合同解除的次日起？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)琼02民终1000号生效判决分析：预约金利息的起算时间，核心要看合同解除的原因：
- 如果是因为开发商违约（比如逾期通知签约、一房二卖等）导致合同解除，利息一般从开发商违约行为发生之日起算，因为开发商从此时起就属于无权占用购房者资金；
- 如果是购房者行使预约合同约定的任意解除权（比如合同约定“未签正式合同前可无条件退款”）解除合同，那么开发商在合同解除前占用资金是有合法依据的，只有在合同解除后逾期不退款的，才需要支付利息，也就是利息从合同解除的次日起算。
本案中，因为预约协议明确约定了购房者有“无条件退款”的任意解除权，且购房者没有证据证明开发商存在违约行为，所以二审法院改判利息从合同解除的次日起算，而不是从开发商取得预售许可证的时间起算。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
最新案例
基本事实
2021年3月，王某与海南某某房地产开发有限公司（以下简称海南某地产公司）签订《和泓·海棠府预约登记协议书》，约定王某认购由三亚某某房地产开发有限公司（以下简称三亚某地产公司）开发的海棠府项目房屋一套，总价款582万元。协议特别约定：删除购房资格相关条款，王某在未签订正式预售合同或未收房前，可无条件要求退款。
协议签订前后，王某分两次共向海南某地产公司支付预约登记费582万元，海南某地产公司出具了收据。经查，案涉项目由三亚某地产公司开发，委托海南某地产公司负责销售，两公司为关联公司，构成销售共同体。
2022年6月17日，案涉项目取得商品房预售许可证。2024年8月，海南某地产公司曾通知王某可以办理网签。2025年，王某向法院起诉要求解除预约协议、返还582万元及利息，起诉状副本于2025年2月13日送达两地产公司。
争议焦点
本案核心争议焦点为：案涉预约合同解除后，582万元预约登记费的利息应当从何时起算？
法院观点
三亚市中级人民法院二审认为：首先，案涉预约协议明确约定王某在未签订预售合同或未收房前享有任意解除权，该权利的行使无需以开发商违约为前提。其次，王某未能提供证据证明开发商存在逾期订约、逾期交房等违约情形，合同解除是王某行使任意解除权的结果，与开发商是否取得预售许可证没有因果关系。
因此，应当以合同解除的时点作为开发商应当返还购房款的时点，开发商逾期不返还的，才需要承担利息损失。王某直接以起诉方式主张解除合同，合同自起诉状副本送达对方之日（2025年2月13日）解除，故利息应从解除次日（2025年2月14日）起算。
裁判结果
二审法院判决：维持一审关于“预约协议于2025年2月13日解除”的判项，改判两地产公司共同返还王某582万元及利息（利息以582万元为基数，按同期贷款市场报价利率，自2025年2月14日起计算至实际付清之日止）。
案例检索信息
- 案号：(2025)琼02民终1000号
- 案由：商品房预约合同纠纷
- 审理法院：海南省三亚市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 给购房者的提醒：签订商品房预约协议时，务必仔细查看退款条件、退款期限、逾期退款利息等条款。如果协议约定了“无条件退款”的任意解除权，建议同时明确约定“提出退款后多少日内退还，逾期按什么标准支付利息”，避免后续退款时对利息起算时间产生争议。如果是因为开发商违约（比如隐瞒预售证、一房二卖、逾期通知签约）导致要解除合同，一定要注意收集开发商违约的证据（比如沟通记录、录音等），此时可以主张利息从违约行为发生之日起算，更有利于维护自身权益。
- 给开发商的提醒：如果预约协议约定了购房者的任意解除权，建议明确约定退款的流程和期限，避免被主张逾期利息。另外，取得商品房预售许可证后，应当及时通知所有预约购房者签约，并留存好通知的证据（比如快递记录、微信/短信通知截图等），避免被认定为迟延履行违约。同时，关联公司之间合作销售房产的，要注意财务、人员、业务的隔离，避免因人格混同被认定为销售共同体，承担连带责任。
- 关于上诉效力的小提示：实践中不少人会质疑“上诉状仅法定代表人签字无公章是否有效”，根据法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，法律后果由法人承受，除非有证据证明法定代表人无权代表，否则仅有法定代表人签字的上诉状也可能被认定为有效。企业应当注意规范内部用印制度和法定代表人权限管理，避免不必要的纠纷。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。