卖房人指定打款给第三方十年后反称未收款还说合同是胁迫能反悔吗？征和律所结合海南(2025)琼民申861号案例实务解读

法律问题

房屋买卖双方明确约定购房款支付给第三方，出卖人事后以未实际收到款项、补签协议系受胁迫为由主张合同无效、未付房款的，能否得到法院支持？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)琼民申861号生效判决解答： 首先，房屋买卖双方明确约定购房款支付至指定第三方账户的，属于合法有效的履行方式，购房人按约付款后即视为完成付款义务，出卖人与第三方之间的债权债务纠纷属于另一法律关系，不得以此对抗善意购房人。 其次，当事人主张合同、收款确认书等核心交易文件系受胁迫签订的，应当就胁迫事实承担举证责任，无有效证据支撑的，该项主张无法得到司法采信。 最后，房屋交易完成后买受人实际占有使用房屋多年，出卖人从未就付款、合同效力提出任何异议的，事后再以未收到房款、合同非真实意思表示为由反言的，违背诚实信用原则，法院不予支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一百五十条：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百二十二条第一款：当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

真实案例

2013年，赵某甲作为其未成年儿子赵某乙的法定代理人，将登记在赵某乙名下的海口市某房屋出售给吴某，双方约定吴某将160万元购房款支付至案外人郭某的银行账户，交易完成后房屋即交付吴某占有、使用长达十余年。2023年9月，双方补签《房屋买卖协议（后补）》，同时赵某甲签署了《收款确认书》《交房确认书》，明确确认吴某已于2013年12月按约定支付全部购房款。

此后，李某、赵某甲、赵某乙以补签协议系受郭某胁迫、未实际收到购房款、交易侵害未成年人赵某乙合法权益为由提起诉讼，不服一、二审败诉判决后向海南省高级人民法院申请再审。

海南省高级人民法院经审查认为：第一，赵某甲作为赵某乙的法定代理人，有权代理赵某乙处分房产，补签协议系对2013年已履行交易的确认，主张受胁迫无有效证据，案涉合同合法有效；第二，双方明确约定付款至郭某账户，赵某甲已签署收款确认书，且房屋交付十余年未提出异议，足以认定吴某已完成付款义务，赵某甲与郭某的债权债务纠纷可另行主张；第三，案涉交易将赵某乙的房产转化为等额房款，不存在低价处分等损害未成年人利益的情形，该项主张无事实依据。最终裁定驳回李某、赵某甲、赵某乙的全部再审申请。

案例检索信息

• 案号：(2025)琼民申861号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：海南省高级人民法院
• 裁判日期：2025-06-23

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 第一，房产交易中涉及向第三方付款的，务必在正式书面合同中明确约定第三方的姓名/名称、完整银行账户信息、款项性质为购房款、付款至该账户即视为出卖人已收到房款，避免后续就付款履行产生争议。 第二，若在签署合同、收款确认书等重要文件时确实存在胁迫情形，应当第一时间报警留存证据，同时通过录音、录像、证人证言等方式固定胁迫事实，无任何证据仅口头主张受胁迫的，无法得到司法支持。 第三，房产交易完成后若对付款、合同效力等有异议，应当及时通过诉讼、发函等方式主张权利，长时间怠于主张权利且买受人已实际占有使用房屋的，事后反言有违诚信，难以得到法院支持。 第四，出卖人以未实际收到第三方转交的房款为由拒绝履行过户等义务的，法院不会支持，出卖人应当另行起诉第三方主张返还款项或承担相应责任。 第五，处分未成年人名下房产的，应当确保交易价格符合市场价值、所得款项用于未成年人利益，否则可能被认定为损害未成年人合法权益，导致合同无效或被撤销。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。