租赁物范围约定不明超范围使用租金咋要？征和律所结合石家庄(2025)冀01民终3347号案例实务解读

法律问题

租赁物范围约定不明时，出租人主张承租人超出约定范围使用租赁物并要求支付额外租金，法院如何认定？举证责任如何分配？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)冀01民终3347号生效判决解答：

1. 租赁合同对租赁物的具体范围约定不明的，人民法院首先会依据双方签订的书面协议、备忘录、沟通记录等文件，结合租赁物的实际使用情况、交易习惯等综合认定租赁范围。若双方均无法提供充分证据证明约定的租赁范围，将按照“谁主张、谁举证”的原则分配举证责任。

2. 出租人主张承租人超出约定范围使用租赁物并要求支付额外租金的，应当同时承担三项举证责任：一是证明双方约定的租赁物具体范围；二是证明承租人实际占用了超出约定范围的租赁物；三是证明超范围部分的租金计算标准（如双方有约定按约定，无约定可参照同地段同类租赁物的市场价格）。若出租人无法提供充分证据证明上述事实，将承担举证不利的法律后果，其额外租金的主张难以得到法院支持。

3. 本案中，双方签订的《租赁协议》仅约定租赁面积为600平方米，未明确约定租赁物的具体四至、房屋间数及场地范围，出租人王某主张承租人刘某超范围占用中院、北院，但提交的自绘平面图、微信聊天记录等证据不足以证明双方约定的租赁范围仅为南院4间工房，也不足以证明刘某实际占用了中院、北院的全部区域及双方就超范围部分的租金标准达成一致，因此两级法院均未支持其要求支付33333元额外租金的诉讼请求。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
• 《中华人民共和国民法典》第七百零四条：租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

真实案例

2022年3月12日，王某与刘某签订《租赁协议》，约定王某将位于村西养殖区的600平方米厂房出租给刘某使用，租期1年，年租金8000元，租金一年一付。协议签订后，刘某支付了第一年租金。

2023年1月10日，双方签订《租房备忘录》，确认租赁物为工房四大间，同时约定刘某使用王某院内红砖6000块，租赁到期后刘某需恢复原貌，并交纳押金5000元。

租赁期满后，刘某继续使用案涉场地，王某未提出异议，双方形成不定期租赁关系。2024年4月12日，刘某将钥匙归还王某，双方解除租赁关系。后双方因租金及赔偿问题发生纠纷，王某诉至法院，主张刘某超出约定的南院4间工房范围，占用了中院、北院，要求支付超范围租金33333元，同时要求刘某赔偿红砖损失3000元、房屋烧毁损失6000元、树木死亡损失2000元。

一审法院认为，王某提交的证据不足以证明刘某超范围使用租赁物及各项损失的具体数额，仅支持了刘某认可的南院欠付租金8666元，驳回了王某的其他诉讼请求。王某不服一审判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。

二审法院审理后认为，王某的上诉请求均缺乏充分证据支持，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)冀01民终3347号
• 案由：租赁合同纠纷
• 审理法院：河北省石家庄市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月24日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 签订租赁合同时，务必明确约定租赁物的具体范围，包括租赁房屋的间数、位置、面积，场地的四至、面积等，最好附双方签字确认的租赁物平面图，避免仅约定“600平方米”这类模糊表述，防止后续因租赁范围认定产生纠纷。

2. 若承租人实际超范围使用租赁物，出租人应当及时固定证据，比如通过拍照、录像、发送书面通知、微信沟通确认等方式，证明承租人超范围使用的事实，并及时与承租人协商签订补充协议，明确超范围部分的租金标准、支付方式等，避免事后因举证不足导致权益受损。

3. 对于租赁期间承租人使用出租人的财物（如红砖、建材等）、造成租赁物损坏的情况，双方应当及时签订书面确认文件，明确财物的数量、价值，损坏的程度、赔偿方式或修复标准，避免后续因赔偿数额产生争议。若协商不成进入诉讼，应当及时申请对损失数额进行鉴定，切勿自行估值又不申请鉴定，导致举证不能。

4. 主张环境污染侵权的，虽然法律规定了举证责任倒置（由行为人就行为与损害之间不存在因果关系承担举证责任），但出租人首先应当举证证明损害事实的存在（如树木死亡的数量、价值）、行为人存在污染环境的行为，不能仅凭“只有一个租户”就推定因果关系，应当及时报警、委托第三方检测机构出具检测报告，固定相关证据。

5. 本案中王某主张的红砖损失、房屋烧毁损失，法院虽未在本案中支持，但明确告知双方可另行协商解决，协商不成的可另行起诉，当事人若有充分证据证明损失数额，仍可通过诉讼途径维护自身合法权益。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。