以合资名义占用租赁场地，出租人解除合同后需腾退吗？征和律所结合石家庄(2025)冀01民终3694号案例实务解读
法律问题
承租人未经出租人同意，以合资合作、股权转让的名义将租赁场地交由第三方实际占有使用，是否构成违法转租？出租人解除租赁合同后，实际占有场地的第三方是否负有腾退返还义务？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)冀01民终3694号生效判决解答：
第一，判断是否构成转租的核心标准是承租人是否将租赁物的占有、使用权实际让渡给第三方，而非行为的名义。若承租人以“合资合作”“股权转让”“联营”等为名，行转租之实，即未经出租人同意将租赁场地交由第三方独立占有使用、收益的，仍会被认定为违法转租。
第二，承租人违法转租的，出租人有权依据法律规定或合同约定解除租赁合同。合同解除后，承租人作为租赁合同相对方，负有向出租人返还租赁物的法定义务；而实际占有租赁物的第三方，因未取得出租人同意，其占有租赁物缺乏合法权利基础，属于无权占有，出租人作为租赁物的权利人，有权依据物权请求权要求无权占有人腾退返还租赁物。
第三，实际占有人因腾退产生的投资损失、经营损失等，属于其与承租人之间的合同或投资纠纷，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，实际占有人可另行向承租人主张权利，不得以此为由拒绝向出租人腾退场地。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2. 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
3. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
真实案例
基本事实
河北某某管理服务有限公司（以下简称某某管理公司）从军队房地产管理部门承租了位于石家庄市鹿泉区的案涉场地，后以河北省金融票据档案管理服务中心的名义，将部分场地出租给石家庄高天某乙有限公司（以下简称某某科技公司），双方签订的《房地产租赁合同》明确约定承租人不得将承租的房地产转租给他人，不得擅自转租。
2022年3月，某某科技公司与案外人签订《合资合同》，约定转让公司80%股权，后与安某共同出资设立石家庄高天某甲有限公司（以下简称某某饮品公司），将案涉租赁场地交由某某饮品公司实际用于饮用水生产经营，未将该情况告知出租人某某管理公司。
因某某科技公司长期拖欠租金，某某管理公司于2023年9月10日向某某科技公司发送解除合同通知，某某科技公司同意解除合同，但案涉场地实际由某某饮品公司占用，拒不腾退。某某管理公司遂诉至法院，要求解除合同、支付租金及违约金、并要求某某科技公司与某某饮品公司共同腾退场地。
一审判决支持了某某管理公司的全部诉讼请求，某某饮品公司不服，以“其占用场地不在租赁范围内、其系善意次承租人”为由提起上诉。
法院观点
河北省石家庄市中级人民法院二审认为：
- 关于占地范围问题，根据《军队房地产租赁合同》《军队房地产代管运营协议》及军队资产管理部门出具的回函等证据，足以认定某某饮品公司占用的场地属于租赁范围，某某饮品公司提交的土地证、航拍图不足以反驳上述证据，对其主张不予支持。
- 关于是否构成违法转租问题，某某科技公司未经出租人同意，虽以《合资合同》形式将场地使用权作为股权转让标的授予某某饮品公司股东，但股权转让仅产生股东间权利义务变更的效力，实质是将租赁场地的占有使用权让渡给某某饮品公司，构成变相转租，违反了合同中禁止转租的约定。
- 关于腾退义务问题，案涉租赁合同已于2023年9月10日合法解除，某某科技公司作为承租人负有返还租赁物的合同义务；某某饮品公司作为实际占有人，其占有行为因缺乏出租人合意而自始欠缺合法基础，属于无权占有，亦应承担返还原物的法定责任。
- 某某饮品公司主张的搬迁导致的水源缺失、投资损失等问题，属于其与某某科技公司之间投资关系的衍生纠纷，可通过其他途径主张权利，本案不予处理。
裁判结果
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元由某某饮品公司负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)冀01民终3694号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：河北省石家庄市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租人而言：签订租赁合同时应明确约定禁止转租的具体情形及违约责任，包括但不限于“不得以合资、合作、联营等名义变相转租”；日常经营中应定期对租赁场地进行巡查，核实实际使用人与承租人是否一致，发现转租或变相转租情形的，应在6个月内以书面形式提出异议，避免因逾期未提异议被认定为默示同意转租；解除租赁合同时，应将解除通知同时送达承租人和实际占有人，必要时可将实际占有人列为共同被告或第三人，一并主张腾退义务，减少后续维权成本。
- 对承租人而言：若确需与第三方合作使用租赁场地，应事先取得出租人的书面同意，明确约定合作使用的方式、范围等内容，避免被认定为违法转租；切勿抱有侥幸心理，以“合资”“股权转让”“承包经营”等名义变相转租，此类行为极易被法院认定为违法转租，不仅会导致合同解除、承担高额违约金，还可能需要赔偿第三方的损失。
- 对实际占有人而言：在使用他人承租的场地前，应严格核实承租人是否有权转租，要求其提供出租人同意转租或同意合作使用的书面文件；必要时可直接与出租人沟通确认，避免因承租人违法转租导致自身被迫腾退、投资损失无法及时挽回的风险。若因承租人原因导致无法继续使用场地的，应及时收集证据，向承租人主张违约责任或赔偿损失。
- 关于租赁范围的举证问题，若当事人主张实际占用场地不在租赁范围内，应承担举证责任，需提供有权部门出具的土地权属证明、测绘报告等充分证据，仅自行制作的航拍图、不完整的土地证复印件不足以推翻租赁合同及权属方出具的证明，将承担举证不能的不利后果。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。