签了租金减免协议约定不得再减租 遇市政道路封堵影响经营还能减租吗？征和律所结合石家庄(2025)冀01民终3727号案例实务解读
法律问题
房屋租赁过程中，出租人与承租人已签订租金减免协议，明确约定承租人不得再以任何理由要求减免租金，此后因市政工程封堵租赁物出入口影响承租人正常经营的，承租人是否有权再次主张减免租金？承租人因自行解决通行问题产生的费用，能否与欠付租金相互折抵？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)冀01民终3727号生效判决分析：
- 租金减免协议中“不得再以任何理由要求减租”的约定，仅适用于协议签订时已存在的争议事由，对于协议签订后新发生的、签订时无法预见的、不可归责于承租人的客观情况，不适用该限制约定。本案中市政道路封堵发生在减免协议签订之后，属于新的事实，承租人有权据此主张权利。
- 出租人负有法定的适租义务，即在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。即便影响租赁物使用的原因是第三方市政工程，出租人也应积极协调解决承租人的合理使用需求，怠于履行协调义务的，应当承担相应的不利后果。
- 在承租人已举证证明租赁物使用受到实际影响、但无法精确证明损失金额的情况下，法院可以根据公平原则，结合案件实际情况酌定损失数额，并将承租人的损失主张与出租人的租金主张进行相互折抵，无需当事人举证证明损失的精确金额。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
最新案例
基本事实
2021年1月，石家庄某某公司（出租人，原名称为石家庄市某某开发总公司）与石家庄市某某园（承租人，经营幼儿园）签订《租赁合同》，约定承租人承租位于石家庄市的房屋及后院用于幼儿园经营，租期3年（2021年2月1日至2024年1月31日），租金逐年递增，按季度支付。
2023年3月，双方因疫情影响签订《租金减免协议》，约定为承租人免除2.5个月租金共计15.4万元，同时明确约定“本协议签订后，乙方（承租人）不得再以任何理由向甲方（出租人）要求减免租金等”。
2023年4月起，因石家庄市二环路整治提升工程，幼儿园大门被封堵，无法正常通行。承租人多次通过微信、发送书面文件等方式，要求出租人协调整改侧门通行、减免相应租金，但出租人始终未予解决。2023年8月，承租人自行签订施工协议，改造开通西门用于通行。
后出租人起诉要求承租人支付欠付租金34.9万元及违约金，承租人反诉要求降低封堵期间租金标准、减免疫情期间租金、支付开通西门的施工费用。
争议焦点
1. 双方已签订租金减免协议约定不得再减租，承租人能否以市政道路封堵为由再次主张减免租金？
2. 承租人未提供充分证据证明损失具体金额的情况下，其损失主张能否与欠付租金折抵？
法院观点
法院认为，市政道路封堵是《租金减免协议》签订后出现的新的客观情况，不属于协议签订时已预见的争议范围，不受“不得再以任何理由要求减租”约定的限制。出租人作为出租方，负有保持租赁物符合约定用途的义务，在承租人提出通行问题后长达4、5个月的时间内怠于解决，确实对幼儿园的正常经营产生了影响。虽承租人未提交充足证据证明损失的具体数额，但结合案件实际情况，依据公平原则，可以将承租人的减免租金、施工费主张与出租人的租金主张相互折抵。
裁判结果
一审法院判决驳回出租人的本诉请求，同时驳回承租人的反诉请求；出租人不服提起上诉，河北省石家庄市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)冀01民终3727号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：河北省石家庄市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租人而言：不要盲目认为“不得再以任何理由减租”的约定可以一劳永逸。对于协议签订后新发生的、影响租赁物正常使用的政策性、市政类客观事由，承租人仍有权主张合理减免。收到承租人的使用障碍反馈后，应积极协调相关部门解决（如申请开设临时通道、调整施工时间等），留存沟通记录，避免因怠于履行义务承担额外责任。国有企业出租房屋的，还应兼顾社会责任，主动与承租人协商解决合理诉求，降低涉诉风险。
- 对承租人而言：遇到租赁物使用受影响的情况，应第一时间以书面形式（含微信、邮件、函件）通知出租人，明确提出具体的解决方案诉求，留存全部沟通证据。若出租人拒不解决，可自行采取合理的补救措施（如本案中开通备用通道），但需注意保留施工合同、付款凭证、发票等全部费用凭证，便于后续主张权利。即便无法精确举证损失金额，也可结合经营数据、行业平均水平等主张法院酌定减免，不要因证据不充分直接放弃权利。
- 关于疫情租金减免的额外提示：若双方已就疫情期间租金减免签订书面协议，且协议不存在欺诈、胁迫等可撤销或无效情形的，双方均应按协议履行，一方不得反悔要求额外减免。因此签订减免协议前，双方应充分协商，将已有的全部争议事项明确写入协议，避免后续纠纷。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。