购买无合法建设手续的集体土地房屋合同有效吗？征和律所结合邯郸(2025)冀04民终2281号案例实务解读

法律问题

购买未取得合法用地、建设规划审批手续的集体土地上的房屋，签订的买卖合同是否具有法律效力？主张确认合同无效并要求返还房屋，是否受诉讼时效限制？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)冀04民终2281号生效判决分析：

第一，未取得合法建设审批手续的集体土地房屋买卖合同应属无效。我国实行严格的土地用途管制制度，使用土地必须严格按照规划用途进行，在集体土地上进行房屋建设必须依法取得用地审批、建设工程规划许可等法定手续。若出卖人未取得任何合法审批手续擅自建房并出售，该买卖行为因违反《土地管理法》《城乡规划法》的强制性规定，买卖合同依法无效。

第二，确认合同无效的请求权不适用诉讼时效，基于合同无效产生的返还财产请求权，诉讼时效自合同被人民法院确认无效之日起计算。因为合同无效是自始无效，其本质是具有违法性，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法属性，故确认合同无效不受时效限制；而返还财产的请求权需以合同被确认无效为前提，因此时效起算点为合同确认无效之日，并非合同签订或房屋交付之日。

第三，合同无效后，双方应互相返还因合同取得的财产，有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的各自承担相应责任。对于买受人主张的以劳务费抵顶购房款等情形，若属于不同法律关系且证据不足的，法院不会在房屋买卖合同纠纷中一并处理，当事人可另行主张权利。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
• 《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
• 《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
• 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

最新案例

基本事实

2009年，案外人韩某与邯郸市馆陶县某乡人民政府签订项目建设协议，以45万元的价格取得原乡政府所在地土地的开发使用权，土地用途为乡镇公共服务设施建设。同年12月，韩某将该土地开发权以33万元的价格转让给张某。

张某取得开发权后，在未办理《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等任何合法审批手续的情况下，擅自改变土地用途，在该集体建设用地上建设了8户二层门面房对外出售。2012年至2013年期间，陈某向张某购买其中北数第一户门面房（上下层共约176.4平方米）及房后33平方米院落一处，双方未签订书面房屋买卖合同，陈某分三次支付购房款共计45000元，张某出具了收条，陈某随后实际占有使用案涉房屋十余年。

2024年8月，张某向河北省馆陶县人民法院提起诉讼，要求确认其与陈某的口头房屋买卖合同无效，判令陈某返还房屋及院落，或支付购房款及小院款共计25万余元，并支付房屋占有使用费4万余元。一审判决支持了合同无效及互相返还的诉求，驳回了张某的其他请求。陈某不服一审判决，向邯郸市中级人民法院提起上诉。

争议焦点

本案的核心争议焦点为：1. 案涉口头房屋买卖合同是否有效；2. 张某的起诉是否超过诉讼时效；3. 合同无效后的责任划分及已付购房款数额如何认定。

法院观点

邯郸市中级人民法院经审理认为：

第一，关于合同效力问题。我国实行土地用途管制制度，任何人不得随意改变土地用途和建设规划。本案中，张某在集体建设用地上建设房屋并对外出售，但未取得任何用地、规划、施工审批手续，其行为违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉房屋买卖合同依法应属无效。

第二，关于诉讼时效问题。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，故确认合同无效的请求权不适用诉讼时效。而基于合同无效产生的返还财产请求权，需待合同被法院确认无效后才享有，诉讼时效自此时起算，因此本案张某的起诉并未超过诉讼时效。

第三，关于合同无效的后果及购房款数额问题。合同无效后，双方应互相返还财产，陈某应返还房屋及院落，张某应返还已收取的购房款。关于购房款数额，陈某主张已付65000元且有劳务费抵顶，但仅提交了45000元的收条，其余现金付款及劳务费抵顶的主张未提交充分证据，且劳务费纠纷与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，故法院不予支持，陈某可就劳务费问题另行主张。双方对合同无效均有过错，各自承担相应损失。

裁判结果

邯郸市中级人民法院于2025年6月26日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。即确认张某与陈某的口头房屋买卖合同无效，陈某于判决生效后30日内返还案涉房屋及院落，张某于判决生效后30日内返还陈某购房款45000元，驳回张某的其他诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)冀04民终2281号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：河北省邯郸市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月26日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 购房前务必严格核查房屋合法资质。无论是商品房还是集体土地上的房屋，购房时都要核实出卖人的不动产权属证书、土地性质、建设规划许可等手续，尤其要警惕集体土地上的“低价门面房”“小产权房”，此类房屋往往因缺乏合法审批手续导致买卖合同无效，购房人可能面临钱房两空的风险。

2. 交易过程中要留存完整证据。房屋买卖属于重大财产交易，务必签订书面合同，明确约定房屋位置、面积、价款、付款方式、交付时间、违约责任等内容；付款时尽量通过银行转账等可追溯的方式，并要求出卖人出具明确的收款凭证；若存在以劳务费、货款等抵顶购房款的情形，必须签订书面抵顶协议，明确抵顶的金额、性质及对应款项，避免后续发生纠纷时举证不能。

3. 发现合同无效风险后要及时主张权利。虽然确认合同无效不受诉讼时效限制，但如果长期拖延，可能出现房屋毁损灭失、出卖人丧失履行能力、证据灭失等风险，不利于维护自身合法权益。若不慎购买了无合法手续的房屋，应尽早咨询专业律师，制定维权方案。

4. 此外，本案中张某主张的房屋占有使用费未获法院支持，原因是陈某占有房屋是基于双方的房屋买卖关系，并非无权占有，在合同被确认无效前，买受人的占有具有合法依据，无需支付占有使用费。这一裁判规则也提醒广大出卖人，不要试图通过主张占有使用费来获取额外利益，违法交易的利益不受法律保护。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。