购买企事业单位持有的保障性住房后能否向逾期承租人主张占用费？征和律所结合承德(2025)冀08民终1705号案例实务解读
法律问题
受让取得企事业单位持有的保障性住房所有权后，能否作为原告起诉要求逾期不搬离的承租人支付房屋占有使用费？是否具备民事诉讼主体资格？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)冀08民终1705号生效判决分析：首先，保障性住房的出租主体并非仅为政府住房保障部门，企事业单位依法持有的配建保障性住房，有权作为出租主体享有收益权；其次，通过合法转让取得保障性住房完整所有权的主体，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的法定权利，针对租期届满后承租人拒不搬离的违约行为，有权作为利害关系人提起民事诉讼主张房屋占有使用费，具备合法的原告主体资格，仅以“不具备收取保障性住房租金资格”为由驳回起诉属于适用法律错误。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百四十条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
- 《河北省城镇住房保障办法（试行）》第三十八条：企事业单位建设的保障性住房向本单位新就业职工、外来务工人员出租，其租金标准可以根据具体情况确定，并向当地住房保障部门备案。
最新案例
基本事实：2022年2月24日，郑某与承德某某房地产开发有限公司签订《承德市保障性住房租赁合同》，承租双滦区江山华府小区一套保障性住房，租期1年至2023年2月23日届满。2023年2月24日，地产公司将案涉房屋出售给承德市双滦区某某电子科技有限公司，同时将租期届满后的收租等收益权一并转让给该科技公司。租期届满后郑某未搬离房屋，科技公司遂起诉要求郑某支付房屋占有使用费及违约金。
争议焦点：受让取得企事业单位持有的保障性住房所有权的主体，是否具备起诉主张房屋占有使用费的原告主体资格？
一审裁判观点：一审法院认为保障性住房的出租、收租事务应由政府住房保障部门所属的办理机构负责，科技公司不具有收取保障性住房租金的资格，主体不适格，裁定驳回起诉。
二审法院观点：承德市中级人民法院审理认为，保障性住房的出租主体并非仅为政府住房保障部门，企事业单位也可以成为保障性住房出租主体；科技公司已合法取得案涉房屋所有权，是房屋的合法权利人，与本案有直接利害关系，符合民事诉讼法规定的起诉条件，一审裁定适用法律错误。
裁判结果：2025年6月26日，承德市中级人民法院作出终审裁定：撤销承德市双滦区人民法院（2025）冀0803民初731号民事裁定，指令双滦区人民法院对本案进行实体审理。
案例检索信息
- 案号：(2025)冀08民终1705号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：河北省承德市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 受让保障性住房需明确产权性质：保障性住房分为政府持有、企事业单位持有两类，受让企事业单位配建的保障性住房前，需确认该房屋是否具备完整转让条件、是否可以办理不动产权登记，同时要与转让方书面约定租期内、租期届满后的收益权归属，并及时将产权变更情况书面通知承租人，避免后续产生主体资格争议。
- 承租人需遵守保障性住房租赁规则：保障性住房租期届满后，承租人若不符合续租条件应当及时搬离，逾期不搬的不仅会被房屋所有权人主张占有使用费、承担违约责任，还可能影响个人后续申请住房保障的资格。
- 申请回避需提交充分证据：如果当事人认为受诉法院存在可能影响案件公正审理的情形，应当在一审举证期限届满前提交书面回避申请并附相应证据，仅在上诉阶段口头主张法院存在干扰但无证据的，无法得到法院支持，本案中上诉人虽主张指定其他法院审理，但未提交有效证据，最终二审仍指令原一审法院审理。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。