近亲属转房产逃债能否撤销？征和律所结合哈尔滨(2025)黑01民终2707号案例实务解读
法律问题
债务人在身负生效判决确定的债务期间，将名下房产转让给近亲属，即便主张存在真实交易、已支付足额对价，债权人是否有权行使撤销权撤销该转让行为？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)黑01民终2707号生效判决解答：债权人撤销权的核心适用要件为「债务人以不合理低价转让财产+转让行为影响债权人债权实现+相对人知情」，若债务人和财产受让人存在近亲属关系，法院对交易真实性、对价合理性的审查标准会远严于普通交易，不受“转让价低于市场价70%才认定为不合理低价”的一般规则限制。即便转让方提交了私下签订的房屋买卖合同、转账记录，只要存在合同倒签嫌疑、备案价格远低于实际价值、转让后债务人无财产可供执行等情形，法院仍可认定转让行为构成恶意转移财产，支持债权人的撤销请求。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第五百三十九条：债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第四十二条：对于民法典第五百三十九条规定的“明显不合理”的低价或者高价，人民法院应当按照交易当地一般经营者的判断，并参考交易时交易地的市场交易价或者物价部门指导价予以认定。转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为“明显不合理的低价”；受让价格高于交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之三十的，一般可以认定为“明显不合理的高价”。债务人与相对人存在亲属关系、关联关系的，不受前款规定的百分之七十、百分之三十的限制。
真实案例
陈某与李某二、李某三、李某四均为被继承人李某戊的第一顺位继承人，2021年11月，李某二、李某三、李某四向法院起诉陈某继承纠纷，2023年4月法院作出生效判决，判令陈某分别向三人支付继承房屋转让款各101.7万元。判决生效后陈某未履行付款义务，李某二等人于2023年7月申请强制执行，发现陈某名下无可供执行财产。
经查，2022年12月陈某取得案涉位于哈尔滨市道里区的商铺所有权后，次日即将房屋变更登记至其配偶李某一名下；2023年3月，李某一与自己的母亲徐某签订《存量房买卖合同》，以150万元的备案价格将案涉商铺转让给徐某并完成过户。陈某、李某一、徐某主张双方早在2021年2月就签订了真实的房屋买卖合同，约定总价款50万加元（约合人民币260万元），徐某已足额支付购房款，还于2023年12月对该合同进行了域外公证，不属于不合理低价转让。
法院审理认为：案涉交易的三方为近亲属关系（徐某为李某一之母、陈某为徐某之女婿），案涉合同的域外公证时间为2023年12月，无法证明合同真实签订于2021年2月；三人未提交证据证明约定的260万元交易价格符合交易当时的市场价值，且陈某转让房屋后无其他财产可供执行，直接影响了债权人债权的实现，符合债权人撤销权的适用条件。最终判决驳回陈某、李某一、徐某的上诉，维持原判，撤销案涉房屋的夫妻更名行为及买卖行为。
案例检索信息
- 案号：(2025)黑01民终2707号
- 案由：债权人撤销权纠纷
- 审理法院：黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-24
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对债权人而言：若发现债务人存在向近亲属、关联方转移财产的行为，无需被对方提交的“完整交易凭证”误导，可尽快委托律师调取交易时间线、房产备案信息、债务人财产线索，由于亲属间交易适用更严格的审查标准，只要能证明交易发生在债务产生前后、债务人转让财产后丧失履行能力，即可主张撤销转让行为，挽回经济损失。
- 对债务人而言：切勿抱有“财产转给亲属就无法执行”的侥幸心理，即便确实是真实交易，若存在为避税签订阴阳合同、合同倒签、资金往来无合理备注等情形，不仅转让行为会被撤销，还可能因拒不履行生效判决被采取失信、限高措施，情节严重的还可能承担刑事责任。
- 对确需与亲属进行房产交易的主体：交易前建议委托第三方评估机构出具房产价值评估报告，签订书面合同时留存好签订过程的全部证据，转账时明确备注“购房款”，不要为降低税费大幅做低备案价格，避免后续被认定为恶意转移财产，产生不必要的法律风险。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。