买房时合同上签名的"卖方"，到底算不算真正的出卖人？征和律所结合哈尔滨(2025)黑01民终7600号案例实务解读
一、法律问题
普通人买二手房或抵账房时，常遇到这样一个困惑：合同上明明白白写着"甲方（卖方）：李某"，钱也是付到李某账户的，李某还领着买家去开发商处办理了更名手续。可一旦房子出问题，李某却翻脸说："我只是中间帮忙的，房子不是我的，钱我也最后转走了。"——这种情况下，买房人能不能直接找合同上签字的"卖方"全额退款？合同写明的"卖方"，在法律上一定就是出卖人吗？
这正是哈尔滨市中级人民法院(2025)黑01民终7600号判决的核心争议焦点。
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)黑01民终7600号生效判决分析：合同上虽写明某人为"甲方（卖方）"，但法律关系的认定不能仅看合同名义条款，而要根据交易全貌综合判断该人是否具有"以所有权人意思出卖房屋"的真实意思表示。如果有充分证据证明其只是受真正房屋权利人委托代签合同、代收款项并转交，且买受人在交易过程中已经知道或应当知道房屋实际权属与款项最终去向，那么该"名义卖方"将被认定为居间人或受托人，而非买卖合同的出卖人，买受人无法依据合同向其主张返还购房款及违约责任。
本案中，征和律所注意到几个关键细节：①买受人蔺某交付房款后，是与真正权利人马某甲一同到开发商处办理更名手续；②开发商出具的收据明确载明"收款方式：抵账"；③蔺某随即与开发商某乙公司签订了独立的《商品房买卖合同》，并在业主群中持续向开发商主张交房；④李某甲将所收款项最终转给马某甲指定的女儿账户，仅留存少量劳务费。法院结合录音、银行流水、证人证言、关联案件等形成完整证据链，最终认定蔺某真正的房屋买卖合同相对方是开发商某乙公司，而非合同上签字的李某甲。蔺某主张李某甲全额退款及赔偿租房损失因此被驳回。
三、法律依据
《中华人民共和国民法典》第四百九十条：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《中华人民共和国民法典》第九百二十五条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……
四、最新案例
基本事实：2018年12月，蔺某通过中介龙某公司与李某甲签订《房屋买卖居间合同》，购买位于哈尔滨市阿城区"金上京2号公馆"G3-3-2201房屋，约定房款307,600元，并支付更名费10,000元。合同载明李某甲为"甲方（卖方）"，并约定"此房不会一房多卖，如有发生，甲方负责协调，协调不了甲方全额退款"。蔺某付款后，由李某甲带其到开发商某乙公司办理更名，签订《商品房买卖合同》，开发商出具的收据载明"付款方式：抵账"。后房屋始终未交付，蔺某发现开发企业进户明细中此房登记人为案外人赵某，且最终由案外人苍某补交差价后入住，蔺某遂诉请李某甲全额退款并赔偿租房损失。
争议焦点：合同载明的"卖方"李某甲，是房屋买卖合同的出卖人，还是受真正权利人马某甲委托的居间人？
法院观点：一、二审法院综合证人闫某证言、李某甲与马某甲的通话录音、李某甲的银行流水（先收款后转给马某甲女儿账户、自己仅留1,600元劳务费）、关联案件已查明的交易模式，以及蔺某与马某甲共同到开发商办理更名、开发商收据载明"抵账"等事实，认定案涉房屋系开发商抵账给马某甲，由马某甲委托李某甲对外出售，李某甲并无以所有权人意思出卖房屋的真实意思表示。蔺某与开发商某乙公司签订《商品房买卖合同》并由开发商出具收据，二者之间已成立独立的商品房买卖合同关系，且经政府专班确认。因蔺某拒绝按专班要求补交差价款，导致与开发商之间的合同无法继续履行，由此造成的损失不能转嫁给李某甲。
裁判结果：驳回上诉，维持原判，即驳回蔺某要求李某甲返还购房款307,600元、更名费10,000元、支付利息及赔偿租房损失70,000元的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)黑01民终7600号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
五、征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒："抵账房""更名房""一手转二手"等非标房屋交易，是当前购房纠纷的高发地带。买受人千万不要被合同上的"甲方（卖方）"字样所迷惑，房屋买卖关系的认定，最终看的是实质交易事实，而非合同抬头。征和律所给出以下五点防范建议：
- 核查产权登记是首要前提。买房前务必到不动产登记中心查询产权或预告登记信息，凡是合同卖方与登记权利人不一致的，必须要求出卖方出示书面授权委托书及产权人身份证明原件，并最好让产权人共同到场签字。
- 警惕"抵账""更名"等关键字眼。开发商出具的收据若载明"抵账"，意味着房屋实际权利来源于开发商对第三人的债务，购买此类房屋本质上是接手第三人的债权，存在大量隐性风险，签约前应聘请律师做尽职调查。
- 款项支付路径要与合同主体一致。本案蔺某败诉的重要原因之一，就是其放任款项经中介、经李某甲账户、最终流向案外人马某甲女儿。征和律所建议：购房款应当直接支付到产权登记人或合同明确出卖人账户，凡要求转入第三方账户的，必须取得产权人的书面确认。
- 开发商另签《商品房买卖合同》要慎之又慎。一旦买受人与开发商单独签订商品房买卖合同并由开发商出具收据，法律上将认定双方建立独立买卖合同关系，原中间环节的"卖方"将彻底退出法律关系。本案蔺某正是因此失去了向李某甲追索的合同基础。
- 关于本案附带的其他争议点——例如政府专班介入下的"补差价入户"是否合法、买受人不补差价是否构成"未采取合理措施防止损失扩大"、"一房二卖"违约条款如何认定等问题，均涉及房地产烂尾、续建处置中的复杂法律博弈。征和律所提醒：当楼盘进入政府接管或重整程序时，买受人应及时通过律师介入，评估是补差价保房、申报债权，还是诉请开发商退款的最优路径，避免因被动等待错失维权时机。
对于已经陷入类似抵账房、更名房纠纷的当事人，征和律师事务所建议尽早咨询专业律师，梳理证据链，区分追究的对象是名义卖方、实际权利人还是开发商，必要时可一并起诉以避免诉讼主体选择错误带来的败诉风险。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。