出租方违约致房屋租赁合同提前解除，剩余租期可得利益损失能主张吗？征和律所结合郑州(2025)豫01民终4478号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，因出租方未履行适租义务（如房屋被查封、业主阻挠使用、产权变更等）导致合同提前解除的，承租方能否主张剩余租赁期限内的可得利益损失？损失数额应当如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫01民终4478号生效判决分析：
首先，承租方能否主张剩余租期可得利益损失，核心前提是认定合同解除的违约方：若因出租方未履行适租义务、未保障承租人正常使用房屋导致合同提前解除的，出租方构成根本违约，承租方有权依据法律规定及合同约定主张可得利益损失。
其次，可得利益损失的数额并非完全按照承租方的主张全额支持，法院通常会结合多重因素综合酌定：包括合同剩余履行期限、承租方实际经营投入、行业普遍经营风险、出租方违约行为的影响程度、承租方对损失的举证充分程度等，同时需遵守“损失赔偿不得超过违约方订立合同时可预见的损失范围”的基本规则。
此外，可得利益损失与直接投入损失不能重复主张：可得利益本质是扣除经营成本后的预期利润，装饰装修、设备采购等固定投入属于经营成本范畴，若已主张可得利益损失，再主张直接投入损失的，法院通常不予支持。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
2. 《中华人民共和国民法典》第七百零八条
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
最新案例
基本事实
郑州某某公司（出租方、转租方）将其承租的某商务楼整栋及门面房转租给河南某某公司（承租方，用于对外再转租经营），双方约定租赁期限15年，设置12个月免租期，同时明确：出租方需保证房屋租赁权清晰、保障承租方及次承租人正常使用房屋，若出租方原因提前解除合同，需赔偿承租方剩余租期可得利益损失及总投入二倍的损失，郑州某甲公司为出租方的债务承担连带责任保证。
合同履行过程中，案涉房屋陆续出现部分房屋被法院查封、部分房屋产权变更至案外人名下、部分房屋业主阻挠承租方正常经营等问题，双方就租金抵扣、损失赔偿等事宜协商未果。后郑州某某公司以河南某某公司欠付租金为由发送解除合同通知，河南某某公司则主张出租方未履行适租义务构成根本违约，双方均诉至法院。
争议焦点
本案核心争议焦点为：1. 案涉房屋租赁合同解除的违约方应当如何认定？2. 河南某某公司主张的剩余租期可得利益损失应否支持，数额如何确定？
法院观点
关于违约方认定：法院认为，案涉合同解除的根本原因是出租方未履行适租义务，包括房屋被查封、产权变更、业主阻挠使用等，出租方构成根本违约；河南某某公司欠付租金系因双方就房屋使用问题存在纠纷，且欠付时间较短、欠付比例较小，不构成根本违约。
关于可得利益损失：法院综合考量案涉房屋的实际租赁状况、商业经营的固有风险、合同已履行年限、承租方实际投入成本，以及出租方的违约程度等多重因素，酌定出租方按照现有商户承租面积、每平方米15元的利润标准，赔偿河南某某公司四年的可得利益损失共计7130160元。同时，因可得利益损失已为扣除经营成本后的利润，装饰装修等固定投入属于经营成本范畴，故对河南某某公司主张的总投入二倍损失不予支持，避免重复赔偿。
裁判结果
二审法院驳回双方全部上诉，维持一审判决：确认案涉两份房屋租赁合同于2024年8月6日解除；河南某某公司向郑州某某公司支付合同解除前的欠付租金594192.49元（已扣除履约保证金），并按合同约定租金标准的80%支付合同解除后至实际交还房屋期间的占有使用费；郑州某某公司向河南某某公司支付供水设备款34000元、可得利益损失7130160元；郑州某甲公司对郑州某某公司的上述债务承担连带清偿责任。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫01民终4478号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省郑州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 对承租方而言：若签订长期房屋租赁合同（尤其是用于转租经营的整租、大面积租赁），务必在合同中明确约定出租方的适租义务、违约情形下可得利益损失的计算方式或标准；同时日常经营中要注意留存转租合同、财务流水、经营利润核算等证据，一旦发生纠纷，才能有效举证证明可得利益损失的合理性，避免因举证不足导致诉求无法得到支持。
2. 对出租方（尤其是转租方）而言：出租房屋前必须核实房屋产权状况、权利限制情况，确保房屋无查封、无产权纠纷；若为转租，需理顺与产权人的租赁关系，避免因产权人主张权利导致承租方无法正常使用房屋。否则不仅要承担直接损失赔偿责任，还可能面临高额的可得利益损失赔偿。
3. 此外，本案中还有两个常见裁判规则值得注意：一是合同解除后的房屋占有使用费，法院会结合出租方是否存在影响承租方正常使用的行为（如停水停电、业主收房等）酌定减免比例，并非一律按全额租金标准计算；二是承租方要求恢复原状的请求，若房屋已发生产权变更、部分已被业主收回，或恢复将造成明显资源浪费的，法院通常不予支持，当事人可根据实际情况选择主张折价赔偿等更合理的诉求。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。