签多份租房补充协议后租金物业费谁交？征和律所结合郑州(2025)豫01民终6301号案例实务解读
一、法律问题
房屋租赁过程中，出租人与承租人、第三人分别签订多份补充协议，对租金、物业费的承担主体约定不一致时，应该以哪份协议为准？约定“租金与物业费一并交纳”且前三年免租的，免租期内的物业费是否也随之免除？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫01民终6301号生效判决解答：
首先，根据合同相对性原则，依法成立的合同仅对合同当事人具有法律约束力。出租人与承租人签订的租赁合同及补充协议，仅约束出租人和承租人；出租人与第三人个人签订的补充协议，若没有承租人的盖章或明确授权，仅约束出租人和该第三人，不能要求承租人承担该份协议约定的义务。
其次，若合同明确约定“租金与物业费一并交纳”，同时约定了免租期，且没有特别约定“免租期内物业费仍需交纳”的，法院通常会认定物业费随租金一同免除，免租期内承租人无需支付物业费。
具体到本案中，出租人和承租人约定前三年免租，且租金与物业费一并交纳，因此承租人无需承担前三年的租金和物业费；而赵某个人与出租人签订的补充协议约定由赵某承担前三年的租金和物业费，属于赵某的个人承诺，应由赵某个人承担该部分费用，与承租人无关。
三、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十四条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
四、真实案例
2020年6月，河南某丁公司（出租方）与某公司（承租方）签订《仓库租赁合同》，约定出租方将位于郑州航空港区的2层仓库（建筑面积1578.61平方米）出租给承租方用于生产经营，租期10年（2020年7月1日至2030年6月30日），前三年免租，第四年起年租金302976元；租赁期间物业费由承租方承担，租金与物业费一并交纳。
2021年1月，出租方与承租方签订《补充协议》，调整了后七年的租金标准为378720元/年，同时明确物业费标准为11361.6元/年，仍约定租金与物业费一并交纳。同日，出租方与赵某个人签订另一份《补充协议》，约定案涉房屋不再免租，前三年的租金及物业费由赵某个人承担，该协议未加盖承租方公章，承租方事后也不认可赵某的签字系代表公司的职务行为。
合同履行过程中，赵某累计支付租金139000元，后因剩余款项未付，出租方将某公司和赵某起诉至法院，要求二者共同支付4年的租金、物业费及违约金。
一审法院审理后认为，承租方应承担免租期届满后1年的租金，赵某应承担前三年的租金（考虑疫情及停水停电影响，减免9个月租金），二者共同承担4年的物业费，并分别承担相应违约金。某公司和赵某不服一审判决，提起上诉。
郑州市中级人民法院二审认为：出租方与承租方签订的合同约定前三年免租且租金与物业费一并交纳，因此承租方无需承担前三年的物业费；赵某个人签订的补充协议约定其承担前三年的租金及物业费，属于赵某的个人义务，与承租方无关。最终二审法院改判物业费部分：某公司仅承担2023年7月1日至2024年6月30日的物业费11361.6元，赵某承担2020年7月1日至2023年6月30日的物业费34084.8元，其余判项维持一审判决。
五、案例检索信息
- 案号：(2025)豫01民终6301号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省郑州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
六、实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 明确协议主体，避免个人与公司责任混同：如果是代表公司签订补充协议，一定要在协议上加盖公司公章，或者出具明确的授权委托书，否则签字人可能被认定为协议一方主体，承担个人责任。反之，如果是与个人签订协议，也要核实个人是否有公司授权，避免后续无法向公司主张权利。
- 免租期的物业费要明确约定：很多租赁合同会约定免租期，但经常忽略物业费的承担问题。如果出租人希望免租期内承租人仍需支付物业费，一定要在合同中明确写明“免租期仅免除租金，物业费仍需正常交纳”，否则法院可能依据“租金与物业费一并交纳”的约定，认定物业费也随租金一同免除。
- 合同变更要留存书面证据：租赁过程中如果双方协商变更租赁面积、租金标准、免租期等核心内容，一定要签订书面的变更协议，或者通过微信、邮件等书面形式确认，避免后续发生纠纷时因举证不能不被法院采信。本案中上诉人主张仅使用一层仓库、不应支付二层租金，但因未提供充分的变更协议证据，最终未被法院采纳。
- 第三人承诺承担债务要明确性质：如果第三人是代为履行债务，还是债务加入，或者是独立的承诺，一定要在协议中明确约定，避免后续承担超出预期的法律责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。